不動産の利回りはとても重要な指標です。不動産業者同士でも「価格」と「立地」と「利回り」で物件の良し悪しの最初の判断をします。電話で「この場所でこの価格でこの利回り」を伝えれば「資料を送っておいて」or「いらない」のどちらかの返事がいただけます。嬉しいやら悲しいやら。。。
しかし、そのまま利回りだけに目を奪われていると大失敗します。利回りはその不動産に投資をするか否かを決定する判断基準の1つでしかありません。そして利回りは全ての必要情報が組み込まれた指標でもありません。
個人の方が不動産投資を行う場合には銀行から借り入れすることがほとんどであると思いますが、毎月の返済額の情報は利回りには反映されません。さらに不動産業者さんから提示された資料には、必要な情報のみが記載されています。物件についてマイナスになるようなことはあまり記載されません。自分で調べるしかないのです。
不動産投資での成功とはお金が残る事です。キャッシュフローが回ることです。利回りの高い物件を買う事ではありません。今から利回り以外でご自身で把握しておくべき目安を3つお教えします。ぜひ覚えてください。
目次
1．NOI－年間総返済額がプラス
突然「NOI」などという難解な言葉を使ってしまいすいません。
収入から経費を控除した純収益のこと
経費には管理費や税金が含まれるが、固定資産税や資本的支出（※）、融資関連費用は含まれない
※資本的支出とは資産の価値を向上させるための支出のことです。通常の修繕との違いは、
修繕費⇒マイナスを0にする
資本的支出⇒0をプラスにする
というイメージです。
「当たり前だろ！」と怒られそうですが、結構多いんです。ここまで計算をせずに購入してしまう人。融資を利用する場合、元本と利息の返済が必ず必要です。突発的な修繕とは異なり、お金が定期的に出ていく状況が分かっているのにしっかりと計算をしていないなんてあり得ません。
誰でも最初は初心者です。不動産投資を行ったことがない人にとっては、どの段階でどの程度のお金が必要になるのかなんて分かりません。そうなると、利回りだけで投資の判断をしてしまいがちです。よく分からず不動産投資をしてしまい、「勘定あって銭足らず」の状況に陥ってしまったという話は少なくありません。
不動産投資の最終目標は「高利回り物件を買うこと」ではありません。何度も言いますが「手元にお金が残ること」が目標です。という事であれば、賃料収入に関する事と経費に関することは全て計算しておく必要があります。
ちなみに、投資利回りと借入金利の差である「イールドギャップ」を投資指標として利用される方もいらっしゃいますが、私はお勧めしません。イールドギャップは借入金利のみに注目した指標であり、年間の返済額までを考慮に入れた指標では無いからです。そもそも「イールドギャップ」とは投資利回りと長期国債10年物金利を比較するための指標です。そのまま不動産投資に持ち込むのはどうかと思います。
2．空室率として10％の負荷をかける
正直なところ、10％でも少し低いのかなと感じています。現在では東京の住居系の投資物件でも空室率が平均で10％を超えます。REITなどが所有している超優良賃貸マンションは空室率5％以下が当たり前ですが、全体としてみると空室率は10％以上です。東京以外は更に悲惨な状況です。空室率が30％超あるところも普通に存在ます。
空室率は極めて重要です。不動産投資の生命線である賃貸収入に直結します。今のご時世、戸建ても含めて空き家・空室が増加の一途をたどっています。不動産投資を行う側から見るとやり辛い世の中になってきました。そもそも空室が発生する前提で投資を行わなければいけない、そんな状況に日本はあるのです。
例え今は満室だとしても、空室率10％の負荷をかけてどの程度収入が減るのかは必ず計算しておいてください。新築であれば当面は大丈夫ですが、いずれ空室は発生します。絶対です。空室はその部屋からの賃料が0になるだけではありません。クリーニング費やら原状回復費やら賃貸の募集費用やらが必要になるので、0ではなくマイナスになるのです。現状の収支がやっとこプラスの場合には、一気に赤字に転落します。
3．経費率は賃貸収入の20％以下
この数字は経験に基づいたものです。賃貸マンションの経費率はおおよそ賃貸収入の20％前後に収まります。減価償却費は経費率に含めなくて構いません。あくまでお金が残るかどうかを計算しているので、お金の動きの無い減価償却費は一旦横においておきましょう。
この数字をどのように使うのかと言えば、例えば検討している物件の経費率が賃料収入の30％近くあれば「経費をもう少し落とせるはずだから、ちゃんと運用すればお金が残るかも」と考えることができます。反対に「経費率15％は低すぎる。ちゃんと管理されているのか。管理費は増える可能性がある」とも考えることもできます。このような基準を頭に入れておくと物事を一瞬で判断できるようになります。
ちなみに、エレベーター付物件の場合、エレベーターの管理費として毎月10万円近くの費用が必要です。高いですよね。なのでエレベーター付物件では＋5％程度の経費は考慮に入れておく必要があります。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
「ここまで負荷をかけたら投資できる物件なんてほとんどないよ」と思われるかもしれませんが、その通りです。私の不動産投資の考え方は最終的にお金が残ることです。その厳しい基準をクリアして初めてお金が残る物件に出会えるのです。
ちなみに、節税目的の投資であればこの記事で書いたことは全く役に立ちません。不動産投資でお金を残したい方にとって参考にしていただければ嬉しいです。
最後までお読みいただきましたありがとうございました。
