最近、クラウドファンディングによる不動産投資が徐々に勢いを増しています。インターネットの登場によって不特定多数の人から資金を集めることが可能になった事がクラウドファンディング登場の一番の理由です。
⇒何が違う？不動産投資におけるクラウドファンディングとREIT
このクラウドファンディングの一番の特徴は何と言っても「少額投資」。不動産へ投資するにも関わらず「1口1万円」から投資ができるのです。1人で不動産投資を行うと何千万円もの資金が必要になりますが、不特定多数の人が一緒に不動産投資を行う事によって、1人1万円での投資が可能になりました。
しかし、不特定多数の人々から資金を調達するとなると、管理やらアフターフォローやら問い合わせ対応やらが非常に大変でしょう。「1口1万円から投資が出来るって言っても手数料がバカ高いんでしょ！？」と思うのが普通かと思います。1万円の投資に対して2万円の手数料が発生するとか。これはただのボッタクリですけど、それ相応の手数料の発生は然るべきでしょう。
しかし、全然然るべきではありませんでした。「手数料無料」の会社も珍しくありません。自分の無知に恥ずかしくなりました。でも、ボランティア精神を前面に出している会社かな、と思いましたがそうではありません。しっかりとした営利会社です。どのように利益を上げているのか気になりませんか。
ということで色々と調べてみました。そうしたら「手数料無料」の理由が分かりました。キーポイントは「インターネットの登場」と「利回りの差」です。
目次
1．インターネットの登場により多様な資金調達が可能になった
インターネットの功績の1つとして、「不特定多数の人々に情報の発信ができるようになったこと」が挙げられます。ホームページでもブログでもSNSでも気軽に情報をが発信できます。そして受け取る側も気軽に情報を入手できるようにもなりました。
このことがクラウドファンディングを可能に発展させました。クラウドファンディングが登場するまでは、資金調達の手段は限られていました。特に中小零細企業にとっては金融機関からの借入しかないと言っても過言ではありませんでした。個人の方のご自宅を訪問して出資をお願いしても怪しがられるだけです。
クラウドファンディングではこちらからアプローチすることはありません。必要な場所に必要な情報を置いておくだけです。必要な情報を必要な人が「勝手に」見てくれます。そしてもし自分に必要な情報だと分かれば、相手からアプローチしてきます。クラウドファンディングを利用して投資をしたい人がいれば「勝手に」アプローチしてきてくれるのです。この仕組みがクラウドファンディング発展のためには極めて重要です。
2．投資物件の利回りよりも低い分配金利回りで投資家を募集になった
クラウドファンディング運営会社には失礼な言い方になってしまうかもしれませんが、言わせてください。クラウドファンディング運営会社は不特定多数の投資家から投資物件の利回りよりも低い分配金利回りで資金を集めて投資を実行しています。この差額がクラウドファンディング運営会社の利益となります。
投資物件の利回りー分配金利回り＝クラウドファンディング運営会社の利益
クラウドファンディングを活用し投資家を募集しているサイトを見ると、投資対象は主に小規模な新築（若しくは築浅）アパートです。東京であれば実質利回り6％前後、その他の地域であれば7％前後の物件への投資がメインとなっていました。
しかし、投資家の募集要項には「分配金予定利回り4％」と記載されています。つまり、この利回りの差がクラウドファンディング運営会社の利益となるのです。この2％はあくまで私の知識と経験を基にした数字ですので。実際には2％よりも大きいかもしれませんし小さいかもしれません。しかし、その利回りの差が利益になっているという事には疑いの余地はありません。なので手数料を徴収する必要はないのです。
3．差額だけでは利益が薄いので自己資金を投資し投資効率を高めている
しかし、この利回りの差だけでは運営会社としての利益は非常に薄いです。1億円の物件への投資でも2％であれば年間200万円の利益しかありません。なので、もう少し利益を高めるための方法が必要だったのです。
そこで、不特定多数の投資家と共にクラウドファンディング運営会社は自己資金を物件に投資します。自己資金を投資することによって利益を増やしているのです。例えば1億円の物件に投資家から7,000万円、自己資金3,000万円で投資をしたとしましょう。配当原資は4％であれば400万円です。これが「7：3」に分けられるので「280万円：120万円」となります。
更に利回りの差である200万円の利益がありますので、運営会社のトータル利益は200万円＋120万円＝320万円となります。この「320万円の意味」が極めて重要です。
運営会社は3,000万円の投資を実行しました。そして対価として320万円の利益を獲得しました。
320万円÷3,000万円×100＝10.6％
最終的には10.6％の高利回りを実現しているのです。物件自体の利回り以上の利回りを獲得しています。非常に良く出来た仕組みです。感服します。このような事を考えられる人が上に行くのでしょうね。頑張らねば
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
- インターネットの登場
- 利回りの差
- 自己資金の投資
この3つが揃って初めてクラウドファンディング運営会社は儲けを出すことができるのです。その中でもやはりインターネットが肝でしょうね。インターネットがなければクラウドファンディングが登場することな間違いなくなかったでしょう。断言できます。
やはりビジネスは最先端の仕組みについていかないといけないですね。今からクラウドファンディング運営に参入しようとしても出遅れた感がハンパないですし。。。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
