「用途地域って何ですか？」という事から説明をしたいと思います。ちょっとWikipediaさんのお力をお借りします。
用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。
ざっくり言えば、場所によって建てられる建物に制限を設けているのが用途地域になります。用途地域には13種類あるのですが、それぞれの用途地域において建てられる建物の制限が異なります。”住居の建設を優先する地域””工場の建設を優先する地域””商業の建設を優先する地域”などなど。住居の近くに工場があると何となく嫌ですし、住居の近くにお店がたくさんあったら夜も眠れません。用途によって地域を分けるという考え方は至極真っ当です。
また、用途地域毎に大まかな容積率と建ぺい率が決められています。例えば、
| 用途地域と容積率・建ぺい率の具体例 | ||
|---|---|---|
| 用途地域名 | 容積率 | 建ぺい率 |
| 第一種低層住居専用地域 | 50・60・80・100・150・200 | 30・40・50・60 |
| 商業地域 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1,000 | 80 |
| 工業地域 | 200・300・400 | 50・60 |
こんな感じになります。容積率は敷地面積に対してどの程度の延べ床面積を持つ建物を建てられるのかを示すものです。容積率が200なら2倍まで、600なら6倍までの延床面積を持つ建物を建築することが可能です。
他方、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の大きさを示すものです。建ぺい率が50なら敷地面積の1/2、80なら4/5しか建築面積として利用できません。
このような内容が用途地域には含まれているのです。ここまでお読みいただいた方であれば想像はつくかと思いますが、この用途地域、土地の価格に直結する非常に重要な要素となります。例え同じような立地でも、用途地域が異なれば土地の価格には明らかな差が生じます。
同じ面積を有する土地でも、容積率が”100”の土地と”400”の土地では建てられる建物の大きさが全く異なります。土地の面積が100㎡であった場合、
容積率が100⇒建物の延べ床面積は100㎡までしかダメ
容積率が400⇒建物の延べ床面積は400㎡までOK
話をカンタンにするために「容積率不算入」などは考量しておりません。ご了承下さい。
賃貸アパートを建設する場合、延べ床面積に比例して賃貸面積も増加します。容積率が大きい方が賃貸面積も大きくなりますので、収入の増加に直結します。収入が大きくなる可能性のある土地の方が、価格が高いのは当然の事です。
これ程までに重要な用途地域。路線価のようにカンタンに検索をすることが出来ても良いはずなのですが…現実は違います。検索するのがめっちゃタイヘンです。ヘンタイじゃないですよ、タイヘンです。タイヘンというか、検索してもなかなか目的地にたどり着けないのです。私の事務所のある”熊本市西区”の用途地域を調べる場合、
PartⅠ
PartⅡ
PartⅢ
PartⅣ
ここまで頑張らないと、用途地域に辿り着くことは出来ません。不動産の知識を有している不動産業者ならまだしも、一般の方が用途地域を検索しようと思ったらもう一大事です。途中で挫折する人も出てくるでしょう。とっても重要な事なのに。
確かに、不動産業者からもらう物件概要書には”用途地域”はもちろんの事、”容積率”も”建ぺい率”も記載されています。不動産と購入することになった場合、”重要事項説明書”にも記載されます。なので、不動産を購入する場合に自ら用途地域を調べることはほとんどないでしょう。
しかし、不動産を売却する場合には、事前に自分でその土地の用途地域を知っておく必要があります。例えば相続により入手した土地の価値を調べる場合、路線価はもちろんの事、用途地域や容積率、建ぺい率は必須です。不動産業者にお願いをすれば調査をしてくれるとは思いますが、中には悪徳不動産業者もいます。土地の価値を低く言う事によって、安く土地を仕入れようとすることも考えられます。不動産業者に売却をお願いするのは、自らがキチンとその土地の価値を知った後に行いましょう。
私の理想的な用途地域の検索システムは、
住所を入力したら用途地域や容積率・建ぺい率が全て表示されるもの
です。”郵便番号検索”と同様のものになりますかね。これなら不動産に関する知識が乏しくても問題ありませんし、操作もカンタンです。システム自体はシンプルだとは思いますが、問題はそれぞれの用途地域の情報収集ですかね。これは大変そうです。日本全国の用途地域の情報を収集して、それぞれの住所に落とし込んでいく必要があります。もちろん、用途地域は変更する場合もありますので、更新作業も必要です。
タイヘンですけど、誰かこんなシステム作ってくれないですかね。すっごい便利だと思うんですけど。行政じゃないと難しいですかね。。。
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日本最速で会員になりますよ、私は。
最後までお読み頂きまして、ありがとうございました。
