不動産の利回りに影響を与える重要な要素は「立地」「築年数」「構造」です。その他にもありますが、重要なものはこの3つです。
「立地」に関しては言わずもがなでしょう。東京の利回りが一番低く、より人口の少ない地域に行けば行くほど利回りは高くなる。不動産の利回りに関しても東京を中心として語られます。
「博多の賃貸マンションの利回りは東京の物件と変わらない」とか
「熊本の投資物件の利回りは、おおよそ東京の利回り＋2％」などです。
不動産の立地は不動産の利回りを考える上で最も重要です。極論を言えば「その不動産がどこにあるのか」で利回りは決まります。その次に「新しいのか古いのか」の築年数、さらにその次に「建物の構造はなにか」が続きます。
「どのような要因がどのように利回りに影響を与えるのか」を知っていれば、投資物件を選ぶ際にダメダメ物件を掴まされることがなくなります。また自分の頭の中でパッと計算が出来るようになるので、判断が早くなります。まずは最重要要素である「立地」よってどの程度利回りに差がでるのかを考えていきましょう。
目次
1．立地
利回りに最も大きなインパクトを与える要因です。東京都心部と地方では利回りが何倍も違うこともあります。
同程度の物件でも東京では5％なのに地方では20％なんてこともザラです。
このような差は「リスクの大きさ」に起因します。地方が高利回りなのはそれでけリスクが高いという事です。そのリスクの最たるものは「人口減少リスク」です。住居系の投資物件の場合、収入の源泉となるものは「賃料」ですが、この「賃料」にとって最も危険なリスクこそが「人口減少」なのです。
今後人口の減少が見込まれる地域にある賃貸マンションは軒並み利回りが高いはずです。但し、地方にもしっかりとした賃貸需要のある場所が存在することは忘れてはいけません。その地域で一番良いと言われている校区などの賃貸需要は手堅いでしょう。私も小さな子供がいるのでより良い校区への引っ越しを考えていますが、なかなか良い賃貸物件が出てきません。
もし今後人口減少が見込まれている地域に投資する場合には、その地域で一番の賃貸需要のある場所を選ぶ必要があります。
賃貸需要は絶え間なく続くが、地方という理由で利回りが高く設定されている
こういう物件をご存知の方がいたら、ぜひ私に教えてください。
次に「築年数」を考えていきます。
2．築年数
同じ立地に同じ構造の賃貸マンションがあった場合、築年数10年以内の物件と築年数20年超の物件では利回りが違います。
建物の場合、築年数が「20年」というのが1つの基準になります。建築後20年を超えたあたりから大小さまざまな修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕の1回目も建築後15～20年目に予定されていることが多いです。
修繕やメンテナンスが増える＝新築時よりも費用がかかる＝より高い利回りが必要になる
また、昭和56年（1981年）以前の旧耐震基準で建築された物件は高利回りの事が多いですが、購入は控えた方がよいです。購入し運よく運用できたとしても最後の出口で絶対につまづきます。旧耐震基準の建物は売れません。耐震基準の話が出てきましたので、次は建物の構造による差をみていきましょう。
3．建物の構造
不動産に投資を行う不動産ファンドの中には「木造」というだけで投資基準から外されることがあります。私も不動産ファンドに木造の物件を持ち込んで「木造は買えません」と断られた経験があります。このように建物の構造は売却リスクに直結するため、利回りにも影響を及ぼします。
そもそもの建築コストの違いも影響しているのかもしれません。
「木造」は建築コストが安価なため、高利回り（低価格）でも売却可能です。反対に「鉄骨造・鉄筋コンクリート造」は建築コストが割高なため低利回り（高価格）で売却する必要があるのです。解体費用も木造の方が安い。木造の相場は「2～3万円/坪」ですが、鉄筋コンクリート造ならその倍くらいはします。
さらに、木造は他の構造に比べて耐震性が脆弱であり、遮音性も悪いです。このようなデメリットから賃料も安くなる傾向があります。これらの点を考慮しても高利回り（低価格）で売りに出す必要があります。
木造だと構造的に2階建て程度の低層階の建物になってしまいますが、鉄筋コンクリートになると5階建て以上当たり前です。容積率が許すのであれば、鉄筋コンクリートの方が土地の有効活用には向いています。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
- 立地
- 築年数
- 建物の構造
上記が利回りに影響を与える重要な要素ですが、その中でも特に重要なものは立地です。不動産投資の成否を分けるものは立地である、と言ってもよいくらいです。
この3点でご自身の判断基準にのらない物件は、検討する必要がありません。納得できる物件を買う事が何よりも重要です。
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
