不動産売買の仲介手数料は「物件価格の3％」を上限として仲介業者が自由に設定できます。
日本全国の仲介業者さんはほぼほぼ3％の仲介手数料を取っていきます。5,000万円の物件なら150万円、1億円の物件なら300万円、10億円の物件なら3,000万円。「貰えるものは貰っておこう」というスタンスです。日本の未来は明るいです。
上記の手数料の計算方法、違和感を感じませんか。手数料が物件価格の大小で決まってしまうのです。そこに業務内容を考慮する余地はありません。「もう少し手数料を安くしてくれませんか」「宅建業法上、正当な報酬額です」と言われれば何も言えません。
こんな手数料体系、さっさとやめましょう。そして業務内容に応じた手数料を一般消費者の方から頂くべきです。そうすることにより仲介業がよりオープンなものになります。このやり方、「情報をやるから金をよこせ」と言っているようなものに思えてなりません。時代遅れです。だって今は情報＝無料の時代ですよ。
目次
1．仲介手数料＝物件情報の対価＝今は情報は無料で入手できる時代
そもそも仲介手数料は、業務内容とは一切関係の無いところで決められています。「この業務は○○円、あの業務は△△円」ではなく「物件価格の3％」という大雑把な計算方法です。宅建業法では、あくまで物件に紐づく手数料というように規定されています。
仲介手数料「仲介してくれてありがとう」というものではなく、「物件情報の対価」という側面が非常に強いと感じています。今の日本の不動産業界は情報産業です。しかも情報格差を利用した情報産業。物件情報をより多く所持している宅建業者が強いのです。その情報を仲介手数料という報酬と引き換えに売買しているのが宅建業者ではないでしょうか。
今まではそれでよかったかもしれません。しかし、これからはそうはいきません。インターネットが発達した今、情報は無料で入手できる時代に突入しています。不動産の物件情報自体に価値を見出すのではなく、その宅建業者のサービスや業務内容に価値を見出すべきです。日本全国の物件情報が表に出てくるようになれば、このような高額な仲介手数料は一層されるでしょう。
2．物件価格の大小に関わらず業務内容はほぼ一緒
ぶっちゃけて言わせていただきますと、5,000万円の物件も1億円の物件も10億円の物件も仲介業務の内容自体はほぼ一緒です。高額な物件だからと言って特殊な業務があるわけではありません。売主側の仲介業者であれば、
販売業務⇒契約業務⇒クロージング業務
だいぶ端折ってしまいましたが、上記が主な業務となります。物件価格が大きくなればより慎重になるかもしれませんが、増えるのは精神的ストレスだけです。業務内容は変わりません。規模の大きい高額な賃貸マンションなどでは、各入居者との賃貸借契約書のチェックなどの業務は増えますが、そんなもんです。
一番の問題は、宅建業法が「物件価格の3％まで手数料を取っていいですよ！」と言っている事です。高額な仲介手数料は法律で認められている正当な報酬なのです。なぜ仲介手数料はこのような規定になってしまったのか、分かる方がいらっしゃったらメールで教えてください。とても興味があります。
不動産デベロッパー時代に30億超の物件を購入しましたが、仲介業者への仲介手数料は1億を超えました。物件の紹介を受けてからクロージングまで3ヵ月程度でした。正直「こんな業務内容でたった3ヵ月で1億ってどういうことだよ！」と感じたのを今でも覚えています。仲介手数料を支払った翌日、仲介業者さんは会社にイチゴのショートケーキを50個も差し入れとして持ってきました。安いもんですよね。
3．高額な仲介手数料について「宅建業者vs一般消費者」論争が勃発
不動産売買では無くて不動産賃貸の仲介手数料について論争が勃発。ことの発端は2016年2月に、かの有名なホリエモンこと堀江貴文さんがツイッター上で、
「大体なにもやってねーくせに仲介手数料1ヶ月分も取るなんて暴利の極み」
と発言されたことがきっかけでした。
さすが堀江さんです。ここまで飾らない言葉での直球勝負、なかなか出来るものではありません。色々な事を経験されて更にパワーアップされています。「宅建資格は希少価値なし」「不動産のいずれamazonに全部持っていかれる」という流れからの上記の発言でしたが、正論です。「ホリエモン、良く言った！」と賛同される一般消費者の方が多数しました。誰もが思っていたことを堀江さんが代弁したのです。
既存の仲介手数料率を基にビジネスモデルを構築している企業にとっては、絶対に否定しなければいけない発言です。商売が出来なくなりますから。しかし売買と同様、こちらも手数料の算出方法が意味不明。業務内容の如何に関わらず「賃料の1ヶ月分＋税」が上限となっています。宅建業法で定められているのです。もう宅建業法を改めるしかありません。「内覧：〇〇円、条件交渉：〇〇円、契約業務：〇〇円」と業務内容に応じたものにしないと、一般消費者は納得しないでしょう。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
高額な仲介手数料、もともとの原因は「宅建業法」にあると私は思っています。その法律は国民の代表である国会議員の方々によって制定されるので、採取的な責任は私たちにあるかもしれません。
しかし時代は変わっていきます。インターネットにより情報自体の価値は無料になりつつあります。そして、一般消費者も高額な仲介手数料の仕組みに気付き始めています。その国民の声に反応して「仲介手数料無料」を掲げて不動産業界に参入するベンチャー企業も現れました。
この波を止めることなく、どんどん新たな企業が出現して欲しいものです。まずお前が頑張れ！と言われそうですけど。。。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
