先日記事にさせて頂いた倉庫。

 

⇒この古い倉庫をどのようにリノベーションしたらよいのか考えてみる

 

リノベーションの良い案が思いつかないので、コインパーキングにしたらどうなるのかを検証してみたいと思います。オーナーである親戚の社長には何も言わず勝手に検証します。ご了承ください。

 

倉庫は土地が約180坪。鉄骨造りの2階建て。

 

理想は、

 

 

なんですが、後はお金との相談です。お金と相談というよりは「銀行と相談」になりそうです。

まずは解体

調べたところ鉄骨の解体費の坪単価は、

 

鉄骨造の解体費＝3～4万円/坪

 

180坪の建て坪の2階建てなんで、180×2＝360坪

360坪×30,000万円＝1,080万円

 

えっ、1,080万！？そんなかかるの！？

 

出だしからトラブルに直面しました。解体費用が想定以上に必要です。これは本当に銀行さんに相談しなければいけない状況です。

次にアスファルト塗装

アスファルト舗装＝1.5万円/坪

 

敷地面積が180坪なので、180坪×1.5万円＝270万円

 

これも高い！予想以上に高い！

最後まで行き着く前に諦めてしまうレベル

機械設置

おおよそ車1台＝7坪ということなので、180坪÷7＝25台は停められます。

精算機とロック版が必要になりますが、調べたところ中古で良いのであれば

 

25台分のロック版と精算機＝500万円

 

これまた結構かかる！中古でこの値段であれば新品なら1,000万円超えそうです。

 

現在までの初期費用の合計：1,080万円＋270万円＋500万円＝1,850万円

 

もうダメだ、諦めよう。甘い考えで検討しちゃダメなやつだったんだ…

でも、もしかしたら収入が凄いから半年くらいで回収できるかもしれない。

気になる収入は？

近隣の月極駐車場の相場価格は、5,000円/月。コインパーキングの1室あたりの収入は月極駐車場の2倍程度なので、5,000円×2倍×25台＝25万円。年間だと25万円×12か月＝300万円。

 

これは果たしてどうなのだろうか。利回りに計算すると、300万円÷1,850万円×100＝16.2％なので決して悪くはない。

 

あ、ランニングコストを考慮してなかったです。この規模だとランニングコストは大体、

 

ランニングコスト＝6万円/月額

 

もう1つ。この倉庫をコインパーキングにした場合、別途倉庫を借りる必要があります。多分10万円/月額くらいはみておかなければいけません

 

別に倉庫を借りる費用＝10万円/月額

 

ということは、25万円ー（6万円＋10万円）＝9万円

9万円×12か月＝108万円

108万円÷1,850万円×100＝5.8％

 

えっ、熊本の賃貸マンションの利回りより低いじゃん…。

色々計算してきましたが、これは却下ですね。

 

念のため、2階建ての自走式コインパーキングの場合も計算しようと思いましたが、工事費が

 

㎡単価＝6万円前後（坪単価18万前後）

 

でしたので早々に計算することを止めました。延床面積180坪×2階建て×18万円＝6,480万円

も掛かりますので。。。

 

ということで倉庫を解体してコインパーキングにすることは、

 

 

微妙

 

 

という結論に達しました。

 

本日も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。