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2017.08.22   2018.04.06

【決算】マリモ地方創生リート投資法人(3470)

マリモ地方創生リート投資法人(3470)の特徴

投資対象:レジデンス及び商業施設が中心。ホテルやオフィスの投資対象

 

投資エリア:地方都市が中心。レジデンスに限っては東京圏にも投資している(地方70{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、東京圏30%)

 

保有物件数:18物件

 

取得価格合計:168億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:マリモ地方創生リート投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

平成28年7月29日に上場しやっと1年が経過をしたREITです。第1期は日数も変則的ですので対前期比を見ても参考になるのかどうかは分かりません。この数字を基準にして今期以降の決算と比較していくのがベストでしょう。

 

1口当たりの分配金は2,941円ですが、1口当たり利益超過分配金521円を含めると前期の1口当たり分配金はトータルで3,462円になります(第1期は977円)。

 

利益超過分配とは、J-REITでは、会計上の利益を超えた部分の分配金のこと。減価償却費など会計上発生するものの利金流失を伴わない費用を分配することを指す。

出典元:JAPAN-REIT.COMのウェブサイト

 

分配金利回りは前期末で7.01{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}となっています。非常に高い利回りですね。J-REITの中でもトップクラスの利回りです。利回りの低い東京圏ではなく、利回りの高い地方都市に投資を集中させている事が一番の要因であると思います。しかし、利益超過分配金を実施している状況から鑑みると、分配金利回り上昇させ投資口価格も上昇させたいという意図が感じ取れます。利回りとリスクは表と裏の関係です。まだまだ生まれたてのREITであるため、投資家もリスクが高いと考えているかもしれません。そうであれば、それなりの利回りを用意する必要があるという事なのではないでしょうか。

 

前期初(平成29年1月4日)に82,200円を付けていた投資口価格が、前期期末には93,400円と11,200円のプラスとなっています。投資口価格の推移を見ても、前期初めから緩やかな上昇を続けていますので、このまま取得物件数が増加していけば非常に面白いのではないかと思います。

前期における物件の取得・売却

取得⇒「アルティザ東別院」 取得価格:640,000,000円

今期の予想

今期(第3期)に関しては、営業収益こそ増収するもののその他の利益に関しては減益となる見込みです。減益といってもそこまで気にする必要がある額ではありませんが、やはり増収増益が一番です。今期に物件を取得を行う予定は無さそうですが、REITの場合には新たに物件を取得することが増収増益要因になります。不動産市場は物件不足及び過熱気味であり厳しさを増すばかりですが、ぜひ新たに1期に最低1物件は取得していただきたいと思います。

 

今期においても利益超過分配を行う予定であり、1口当たり分配金は3,394円となり前期と比べて▲2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の減少予想となっています。上場初期のREITにとっては、分配金利回りを上げることが投資家への印象を良くする手段であると考えます。まだまだ内部留保できる状況ではありませんので、利益超過分配が続くことも致し方ないかなと思います。

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