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2017.08.23   2018.04.06

【新規上場】三菱地所物流リート投資法人(3481)

三菱地所物流リート投資法人(3481)の特徴

三菱地所がスポンサー。同社がスポンサーを務める上場リートは、ジャパンリアルエステイト投資法人(オフィスビル特化型)(8952)に次いで2つ目(非上場の日本オープンエンド不動産投資法人を含めると3つ目の投資法人となる)。資産運用会社は三菱地所100{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}出資の三菱地所投資顧問が担当。

 

上場予定日:平成29年9月14日(木)

 

決算期  :2月及び8月

 

※投資法人の設立は平成28年7月14日であるため、第3期となる

上場時の投資口数、予想投資口価格、利回り

投資口発行数:198,000口

 

オーバーアロット面とによる売り出し:8,000口

 

オーバーアロットメントとは、募集又は売出しに係る株式などの有価証券について、募集又は売出し予定数量を超える投資家からの需要があった場合に、当該募集又は売出しの後の市場流通後に起こると予想される需要の過熱を冷やす措置として主幹事証券会社が発行会社の大株主等から一時的に大株主等の保有する株式を借りて、当該募集又は売出しの予定数量の他に、予定数量の15{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}をを上限に、同一条件で追加的に売出しを行う行為のこと

出典元:Wikipediaウェブサイト

 

1口当たりの想定価格:25万円

 

想定調達額:515億円

 

上場時のNOI利回り:4.9{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}

上場時のポートフォリオ

上場時保有物件数:8物件

 

ワンテナント型ではなくマルチテナント型の物流施設。延床面積は10,000㎡以上。

 

三菱地所との間で10物件の優先交渉権付与予定。積極的に物件を取得していく方針。

 

スポンサーである三菱地所の開発物件だけでなく、他の物件も積極的に取得予定。

 

上場時物件取得額:70,879百万円

 

投資アセットタイプ:上場時は物流施設特化型(100{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})だが、その他用途(データセンター等)を20%以下で組み入れる運用方針。

 

投資対象地域:首都圏50{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上、その他50{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以下

上場時旗艦物件

ロジポート相模原:一部持分(49{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}) 取得額:21,362百万円

 

ロジポート橋本 :一部持分(45{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}) 取得額:18,200百万円

その他特筆すべき事項

減価償却費の30{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}相当額の利益超過分配金を実施する予定。物流施設特化型REITにはよく見られる手法。

 

利益超過分配とは、J-REITでは、会計上の利益を超えた部分の分配金のこと。減価償却費など会計上発生するものの利金流失を伴わない費用を分配することを指す。

出典元:JAPAN-REIT.COMのウェブサイト

 

減価償却費はそもそも会計上の費用であり、その費用は何もしなければ出ていくことはありません。この減価償却費に対応する費用は、本来ならば建物の修繕や賃料アップのための改築等に使われるのが望ましいと言われています。しかし、そもそも物流施設では大規模な修繕を行う事は滅多にありません。ですので、それなら投資家に還元しようという事になります。

考察

まずもって気になるのが上場時のNOI利回りが4.9{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}であることです。他の物流施設特化型銘柄と比較をしても一番低い利回りとなってしまいます。そして、上場時なので仕方がないと言えば仕方がないのですが、資産規模も大きくありません。資産規模が大きいのであればスケールメリットにより利回りが低いのも頷けるのですが、今回の場合は………。

 

ですが、三菱地所の名前は超一流です。また、すでに三菱地所所有物件の優先交渉権を付与予定との事ですので、上場後一気に資産規模が拡大する可能性もあります。期待を込めて状況を見守りたいと思います。

 

そして利益超過分配金の実施。分配金利回りが上昇するのは投資家にとっては有難い話なのですが、喜んでばかりはいられません。REIT自体の実際の実力以上の利益が出てしまいますし、何よりも利益超過分配金は資本の払い戻しという扱いになります。確定申告の際の手続き自体も複雑になりますし、何より問題なのは投資した資本が戻ってきただけなのに利回りが上昇したと勘違いしやすい事です。決算書上にはしっかりと、

1口当たり分配金

1口当たり利益超過分配金

上記のように分けて記載してありますので、注意してみていく必要があるでしょう。

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