• このエントリーをはてなブックマークに追加
2017.08.24   2018.04.06

【決算】ジャパンエクセレント投資法人(8987)

ジャパンエクセレント投資法人(8987)の特徴

投資対象:オフィス特化型。

 

投資エリア:東京都内が75{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、その他25{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(関東、中部、近畿地方)

 

保有物件数:31物件

 

取得価格合計:2,869億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:ジャパンエクセレント投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

前期は物件の取得や売却はありませんでしたので、決算の良し悪しは内部的なものになっています。営業利益ベースではマイナスですが、経常利益及び当期純利益ベースではプラスとなっています。損益計算書で確認してみると、確かに営業費用の中の賃貸事業費用(約42,000千円)営業外費用(約12,000千円)が増加しています。これが営業利益を押し下げている要因となっているようです。

 

また、経常利益ベースでプラスとなっているのは、支払利息(約70,000千円)、融資関連費用(28,000千円)の減少が影響をしているようです。

 

1口当たりの分配金は2,650円となり、第21期よりも1.6{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}増加しています。分配金利回りに換算すると4.2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}となり、J-REIT銘柄の中でもごくごく平均的な利回りとなっています。

 

前期期初(平成29年1月4日)に147,200円を付けていた投資口価格が、前期期末には125,100円と22,100円のマイナスとなっています。約15{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}程度の下落幅となっています。前期の2/24に一時的に投資口価格が上昇しましたが(146,600円)その後はほぼ下落の一途を辿ってしまったと言ってもよいでしょう。それは当銘柄個別の事情ではなく外部的な要因によるものであることは明白ですが、投資を判断するには内部及外部の要因に注意が必要です。

前期における物件の取得・売却

なし

今期の予想

今期(第23期)に関しては増収増益を予想しているようです。そして新たに、

 

興和西新橋ビル(追加取得)⇒取得額:7,500百万円 想定NOI利回り:4{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}

 

赤坂ガーデンシティ(追加取得)⇒取得額:870百万円 想定NOI利回り:4.2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}

 

上記2物件の区分所有権の取得を発表しております。平成29年7月14日に付けた年初来安値121,100円がこの情報を機に(?)上昇傾向にあることは、投資家の皆様が物件取得の情報を好意的に受け止めた結果なのかもしれません。

 

今期の1口当たり分配金は2,670円となり前期と比べて0.8{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の増加予想となっています。今期に追加取得した2物件のNOI利回りは、投資家として決して喜べる数字ではありません。今度は5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}を超えてくるような物件の取得をお願いしたいと思います。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加