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2017.08.25   2018.04.06

【決算】日本プライムリアルティ投資法人(8955)

日本プライムリアルティ投資法人(8955)の特徴

投資対象:オフィス及び商業施設

 

投資エリア:東京都中心。関東及び中部近畿もあり

 

保有物件数:62物件

 

取得価格合計:4,350億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:日本プライムリアルティ投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

営業収益こそ微増ですが、その他の利益に関しては抜群の伸びをみせています。前期において2物件の売却及び1物件の取得を行ったことが大きな要因でしょう。と勝手に思い込むのは危険ですので、決算書の中で特徴的な勘定科目について見ていきましょう。

 

出典元:日本プライムリアルティ投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

 

賃貸事業収入自体は第30期の方が多い

 

第31期は不動産等売却益があるため、営業収益は第30期よりも微増となっている

 

第30期は解約違約金等及び原状回復費相当額収入が営業収益を押し上げている

 

第30期は約300,000千円程度の不動産等売却損がある

 

第31期は管理組合費清算金収入が約90,000千円ある

 

当初の想定通り物件の売却及び取得が収益&利益を押し上げています。第30期は特殊な収入もありますね。どの会社の決算書でもそうですが、うわべだけを見ても会社自体の本当の強さは分かりません。詳細に見た上で、通常の力なのか、特殊な事情があるのかを見極めましょう。

前期における物件の取得・売却

売却⇒福岡ビル:売却価格31億円 JPR博多中央ビル:売却価格19億円

 

取得⇒東京スクエアガーデン:取得価格184億円 NOI利回り3%

 

売却に関しては利益が出ていますので問題は無いかと思います。

前期に取得した東京スクエアガーデンは非常にキレイなビルですが、NOI利回り3{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}ですか…。そこまでいっちゃうんですね。

今期の予想

今期(第32期)は減収減益予想です。営業収益で▲0.3{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、営業利益で▲2.2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、当期純利益で▲3{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}です。今期は物件の売却及び取得の予定がないようなので、売却した物件の賃貸収入がなくなったことや売却益が無い事が影響を及ぼしているみたいですね。

 

1口当たりの分配金も7,494円⇒7,220円に減少し、前期よりも▲3.8{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}減少予想です。分配金利回りは3.69{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}なのでJ-REITの中でも低い方です。この状況でNOI利回り3{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の物件を取得すると………という感じです。

 

投資口価格は前期期初の463,000円(前期期初)⇒389,500(前期期末)と約▲16{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}となってしまっています。今期に入って少し持ち直したかのような動きを見せましたが、その後やはり下落しています。今期は決算も投資口価格も減少予想なので当然と言えば当然なのでしょうが、如何せんREIT市場全体、ひいては不動産市場全体が重々しいフインキであることの影響が大きいように思えます。今までの市況が良すぎたと言えばそれまでですけどね。

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