• このエントリーをはてなブックマークに追加
2017.08.26   2018.04.06

【決算】日本リート投資法人(3296)

日本リート投資法人(3296)の特徴

投資対象:オフィス中心(87.9{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})住居(9.7{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})商業施設(2.6{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

 

投資エリア:東京都中心(80{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上)

 

保有物件数:65物件

 

取得価格合計:2,048億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:日本リート投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

全ての数字が安定的に伸びていて好印象です。大きな変動がある勘定科目と言えば、

 

出典元:日本リート投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

 

上記の2つになりますが、決算に影響を及ぼすような金額及び変動ではありません。固定資産圧縮損とは圧縮記帳に関連するのですが、

 

圧縮記帳とは、国庫補助金や火災による保険金などの金銭を受けて固定資産を購入した際、その購入価格から補助金の額を控除して購入価格とすること。

出典元:Wikipedeia

 

要は補助金をもらって不動産を購入した場合、そのままにしておくと補助金分に関しても税金が掛かってきます。それでは補助金を出した意味が無いので、補助金分を固定資産圧縮損として取得価格から控除しておき、補助金分に税金がかからないようにするという事です。

 

ざっくり言って、事業の根幹である賃貸事業収入が伸びていて、最大の費用である賃貸事業費用が減少しているという理想的な決算書となっていると思います。

 

前期における物件の取得・売却

売却⇒なし

 

取得⇒なし ※匿名組合出資持分の取得あり(総額50百万円)

 

匿名組合出資持分の取得、言葉が難しいですよね。

 

匿名組合出資持分とは、匿名組合契約に基づいて行う投資及びその金額のこと。J-REITでは不動産保有の為に設立されたSPCに投資する場合に匿名組合出死持分の取得とプレスリリースされる。

出典元:JAPAN-REIT.COM

 

SPCという言葉が出てきてしまったんでついでに

 

SPCとは、企業が資金を調達する目的などで設立する会社。一般投資家から資金を募り、不動産を所有して信託銀行などに運用を委託し、賃貸収入や売却益などを得て、投資家に配当する形態などがある。不動産を証券化するなどの資金流動化を目的とした特定目的会社も特別目的会社の1つ。

出典元:朝日新聞「キーワード」

 

SPCとはある特別な目的の為に設立するペーパーカンパニーです。

 

上記をまとめると、不動産を直接購入するのではなく不動産を所有している会社の株式を購入するというイメージです。利益の源泉も不動産からの賃料ではなく賃料を原資とする配当となります。ざっくり言えば会社の株を買ったら配当を貰えるのと同じことです。そしてこの匿名組合出資持分の取得を行うことによって、当SPCが保有している不動産信託受益権の取得するための優先交渉権も与えられるそうです。配当よりも優先交渉権が本丸のような気がします。

 

不動産信託受益権、またまたまた難しい言葉の登場です。ようは権利の事なのですが、J-REITでは訳あって不動産を権利の形にしている、という事だけとりあえずは覚えておいてください。これ以上はパニックを引き起こす可能性があるのでやめておきます。

今期の予想

今期(第11期)は増収増益予想です。1口当たり分配金も微増予想です。

 

投資口価格は283,100円(前期期初)⇒297,700円(前期期末)と約5.2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の伸びとなっています。決算の内容も良い、投資口価格の動きもOK、この2つが揃っている銘柄は強いです。今期に入っても上昇を続けていますので、ぜひこの調子をキープして頂きたいです。そして物件の入れ替えもどんどんお願いしたいところです。

 

今回は難しい言葉が色々登場してしまいました…。私のポリシーとして難しい言葉は可能な限り使用したくはないのですが、本当にすいません。より一層勉強をして誰にでも理解できるような平易な文章で記事を書けるようにします。今後とも宜しくお願いします。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加