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2017.08.29   2018.04.06

【決算】MCUBS MidCity投資法人(3227)

MCUBS MidCity投資法人(3227)の特徴

投資対象:オフィスビル中心(70{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上)、その他(30%以下)

 

投資エリア:三大都市圏(70{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上)、その他(30%以下)

 

保有物件数:20物件

 

取得価格合計:2,381億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:NCUBS MidCity投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

増収増益です。何から何まで絶好調です。

 

出典元:NCUBS MidCity投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

賃貸事業収入不動産等売却益だけで10億円程度の利益が増加しています。売却損を勘案しても7.7億程度の利益が出ていますので増収増益もうなづけます。

 

不動産等売却益の一部を内部留保(183百万円)しますが、1口当たり分配金も増額します。利益は有効に使っていただければ構いませんので、内部留保もOKです。

前期における物件の取得・売却

売却

御堂筋MIDビル 売却価格:9,000百万円(帳簿価格:8,378百万円)

MID御堂筋瓦町ビル 売却価格1,700百万円(想定帳簿価格:1,903百万円)

 

取得

渋谷桜丘スクエア(追加取得) 取得価格:12,130百万円(想定NOI利回り:3.6{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

仙台キャピタルタワー 取得価格:5,500百万円(想定NOI利回り6.0{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

笹塚センタービル 取得価格:8,700百万円(NOI利回り:4.0{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

USCビル 取得価格:5,000百万円(NOI利回り:4.5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

今期の予想

今期(23期)は減収減益予想です。前期はやはり物件の売却益が大きかったのでしょう。新たに取得した物件の賃料を考慮しても減収減益となってしまうようです。

 

1口当たりの分配金は7,900円⇒8,050円と1.9{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の増額です。今期は前期に実施した内部留保を実施しないので減収減益でも増額予想なんですね。投資家に対する姿勢が伺えます。前期末の分配金利回りは4.73{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}なので、オフィス中心のREITにしては高利回りなのではないでしょうか。東京圏だけではなく、地方にも投資しているのが功を奏しているのでしょう。前期に取得している物件も東京の3.6{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の物件から仙台の6.0{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}の物件まで幅広いです。私個人的な意見ですが、理にかなった投資の仕方をしていると思います。

 

前期に投資口の追加発行を行いました。これにより投資口総数は11.5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}増の296,625口になりました。

 

投資口価格は342,000円(前期期初)⇒336,500(前期期末)と約▲1.6{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}です。投資口数の増加の影響は多少あるとは思いますが、投資口価格の動きが激しいので何とも言えません。

 

特に決算直後に年初来安値313,000円をつけています。6月の決算後に年初来安値を付けている銘柄は他にもありますので当銘柄に特有の状況ではないでしょう。どしどし地方の利回りの良い物件に投資をしていただき、分配金利回りを上昇させて下さい。期待しています。

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