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2017.08.31   2018.04.06

【決算】インヴィンシブル投資法人(8963)

インヴィンシブル投資法人(8963)の特徴

投資対象:ホテル及び住居中心の総合型(ホテル及び住居:50%以上 その他:50%未満)

 

投資エリア:首都圏(70{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上) その他(30%未満)

 

保有物件数:127物件

 

取得価格合計:2,991億円

決算概要

※パーセント表示は今回の決算の1期前の決算と比較しての増減率を示しています

出典元:インヴィンシブル投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

決算の特徴

減収減益です。利益に関しては10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上も減少してしまっています。

出典元:インヴィンシブル投資法人 平成29年6月期 決算短信(REIT)

 

原因は賃貸事業収入の減少及び賃貸事業費用の増加です。賃貸事業収入の減少は1~6月はホテルが繁忙期ではなく売上が減少していることが理由のようです。ホテル側からの固定賃料収入なのに、なんでホテルの売上が減少したら賃料も減少するんだ?と思っていたら、当投資法人が所有しているホテルのうち(49物件)、40物件でホテルの売上によって賃料が変動する賃料変動スキームを採用しているとの事でした。賃料変動と言っても下限はあるようですが、これでは1~6月期の決算はいつも減収減益になってしまうんじゃないですかね。

 

なかなか投資しづらいスキームになっちゃってますね。ホテル側の運営能力まで把握しておく必要がありますよ、これは。スポンサーからの圧力が半端なくこのようなスキームになってしまったのでしょうか(笑)。言いたいことはまだまだありますが、これ以上は怒られそうなのでやめておきます。

 

賃貸事業費用の増加は減価償却費が2億円以上増加していますので、主な原因はこれです。減価償却費ってどう考えれば良いのか難しいところではありますが、費用であることに間違いはありません。減益は減益ですもんね。

 

減価償却費とは、建物や機械設備など、企業が長期間にわたって利用する資産を購入した場合、その購入価格をいったん資産として計上した後、当該金額を資産の耐用年数にわたって規則的に費用として配分される金額

出典元:ブリタニカ国際大百科事典 小項目辞典

 

前期における物件の取得・売却

売却

なし

取得

①ロイヤルパークスタワー南千住 取得価格:21,879百万円

②ロイヤルパークスシーサー南千住 取得価格:2,683百万円(NOI利回り:5.4{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}※①と②を合わせた鑑定評価利回り)

③ホテルマイステイズプレミア浜松町 取得価格:8,000百万円(NOI利回り:4.7{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

今期の予想

今期(第29期)は増収増益予想です。良かったです、というか当たり前です。先ほども述べましたが1~6月期はホテルの非繁忙期の為連動して当投資法人の売上も下がります。一転7~12月期はホテルの稼ぎ時であるため売り上げも上がります。という理屈から考えても、増収増益は当然です。ここで減収減益であったら「そろそろか~」って感じになってしまいます。

 

だがしかし、前期に3つも物件を取得しております。これらの物件が増収増益に寄与してくれることは間違いないでしょう。総額にすれば300億オーバーですからね。中途半端な買い物ではないですよね。

 

1口当たりの分配金は1,264円⇒1,545円と22.2{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}もの増額です。今期も利益超過分配を実施します。お金を寝かせておくよりは投資家に還元するべきですが、利益超過分配は配当というよりも投資の払い戻しに近いので何とも言えません。

 

分配金利回りは5.73{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(前期末)です。最近ではJ-REITの分配金利回りランキングでもトップ5の常連のようです。現在の不動産市況ではホテルというアセットタイプは非常に人気が高いので、面白い銘柄ではないでしょうか。気になる点と言えば、

ホテルの売上連動型賃料(しつこくてすいません)

東京オリンピックに向けてホテルが過剰に供給されている(特に首都圏)

の2つくらいですかね。

 

また、前期に公募増資及び投資口の売出しを行いました。

一般募集 185,000口

第三者割当 9,250口

合計194,250口となり、発行済投資口数3,675,824口と合わせて3,870,074口となります(約5.3{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}増)。この増資により調達される金額はMAXで87億円となり、新たな物件の取得に充てられるそうです。スポンサーでもあるフォートレス・グループとホテル及び住居の取得に関する優先交渉権(ホテル21物件 住居9件)を得ているそうなので、お金はいくらあっても足りないのではないでしょうか。87億円と言えば多すぎてちょっとよく分からない金額ですが、これだけでは優先交渉権を得ている物件の数物件しか購入できないでしょう、多分。もちろんこの増資だけで買うつもりはさらさら無いとは思いますけど。

 

投資口価格は52,900円(前期期初)⇒48,300(前期期末)と約▲8.7{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}です。

 

優先交渉権を得ている物件の総額の規模がどの程度か分かりませんが、全部で30物件もありますので当投資法人のポートフォリオに与える影響は多大なものであると思います。IRが出たらすぐにチェックしないと乗り遅れますのでお気を付けください。

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