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2017.11.22   2018.04.06

リバースモーゲージとは?3分でわかる不動産用語集

不動産特定共同事業法とは何か?

リバースモーゲージとは、高齢者が所有している不動産を担保に担保価格の一定範囲内(50%前後)で融資を行う制度です。借入期間中は元本はおろか金利の支払いもないことが一般的です。

 

ようは「自宅を担保に老後資金を借りよう」という事です。

 

 

通常のローンは年月と共にローン残高が減少していきますが、当該ローンは年月とともに借入残高が増加していくので「リバース⇒反対」「モーゲージ⇒ローン」と言われています。

 

 

債務者生存中は一切の返済が不要な商品がほとんどです。債務者死亡後に住宅を売却するか、若しくは代物弁済して返済をすることになります。もちろん残された配偶者の方の住まいを強制的に奪う事はできないので、債務者死亡後でも配偶者退去までは支払いを猶予される商品もあります。

 

 

資金の使途は基本的に自由です。

 

 

中古戸建売買市場が成熟していない日本では、老後資金を得るために住宅を売却するという事が難しい状況です。リバースモーゲージはその穴を埋める役割として今後も期待されています。

担保になる不動産は土地がメイン

リバースモーゲージの担保対象不動産は「戸建て」とされることが多いいですが、金融機関が担保として欲しいのは「土地」です。住宅は年月とともに資産の価値が下落しますので担保としての価値が低いです。一方、土地は住宅と比べると資産価値は安定していますので、金融機関からの担保としての価値が高いです。

 

 

なので、土地の所有権ではない借地権では×です。確かに借地権も相続の対象になったりと一定の価値を有していますが、金融機関の現状の評価方法では担保の対象となりません。金融機関の考え方次第では担保の対象になりうるかもしれません。

 

 

マンションも担保としては非常に厳しいです。「土地」を担保として取れないので、建物だけで担保価値があるかどうかを判断する必要があるからです。しかし、「東京・千葉・埼玉・神奈川」を中心とした立地であれば融資を行う金融機関があります。資産価値の減少が生じにくいと判断していることが分かります。

主なリスクは、①長生きリスク②金利上昇リスク③担保価値下落リスク

長生きリスク

リバースモーゲージは決められた融資枠から融資を受けるものですが、長生きしすぎると融資枠が足りなくなる可能性があります。また、契約終了時よりも長生きした場合には、自宅を売却して融資額を返済する必要も出てきます。自宅を売却しても返済しきれなかった場合には、借入だけが残ってしまいます。

 

 

もちろん、「契約の終了=債務者の死亡」としている金融機関がほとんどですがあり得ない話ではありません。このようなリスクも考慮に入れておく必要があります。

 

 

長生きは罪」というように思われるかもしれませんが、そんなことはありません。リバースモーゲージの特徴の1つであるとご理解いただければ幸いです。

金利上昇リスク

どの融資でもそうですが、金利が上昇すると返済額が増えます。なぜ取り上げたかと言うと、リバースモーゲージの場合は元本はおろか金利の支払いすらしないことが一般的ですので、金利がドンドン元本に加算されていきます。債務者死亡後の返済額が金利の上昇によって増加してしまう可能性があるのです。

 

 

場合によっては、返済額が担保物件の価値を超える可能性も考えられます。なので金融機関としても融資限度額を担保物件の資産価値の50%程度に設定し、リスク管理をしているのかもしれません。

担保価値下落リスク

担保となっている不動産の価格が下落すれば、連動して融資限度額も引き下げられる可能性があります。金融機関としても1年単位で担保物件の評価を見直しているようです。

 

 

また、債務者死亡時に返済の為に担保物件を売却したが融資額の方が多い場合も考えられます。このような場合には、推定相続人の方に差額の返済義務が生じてしまう事もありますので注意が必要です。

推定相続人の承諾が必要

当然の話ですが、リバースモーゲージは将来的には相続されるべき不動産を担保に金融機関から融資を受ける制度なので、「なんで私が相続するはずの不動産を金融機関に取られるんだ!?」という争いが起きないようい事前に推定相続人の承諾をもらう必要があります。

 

 

債務者死亡後の一括返済が原則なので、推定相続人に売却などのお手伝いをしていただく必要もあります。そういった意味でも推定相続人の承諾は必要です。

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