• このエントリーをはてなブックマークに追加
2017.12.28   2018.04.06

表面利回りとは何か?3分で分かる不動産用語集

不動産特定共同事業法とは何か?

表面利回り=年間総収入÷物件価格×100

 

読み方:ひょうめんりまわり

 

同意義語:グロス利回り

 

表面利回りとは年間総収入を物件価格で割り戻した数字です。投資した金額に対してリターンがどれだけあるのか、ということを表しています。インターネットサイト上での投資不動産の利回りや不動産業者間でやりとりされる物件概要書に記載されている利回りは、ほとんど「表面利回り」です。最初の目安として利用されることが多い指標ですね。会社の経営でいう「粗利」に近い概念です。

 

 

物件価格:1億円、年間総収入:1,000万円の場合、表面利回りは

 

1,000万円÷1億円=10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}

 

です。

 

表面利回りには経費という概念が含まれません。ですので、表面利回りだけでその物件の良し悪しを判断するのは非常に危険です。例え表面利回りが高くても経費も高いのであれば、実質的な利回りは低下します。特に築年数の古い物件の場合に経費が高くなる傾向がありますのでご注意ください。表面利回りが10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}以上あっても、実質的な利回りが5~6%ということも十分あり得ますので。

 

実質利回りとは何か?3分で分かる不動産用語集

 

表面利回りはその名の通り「表面上の利回り」です。表面の裏には実質がありますのでご注意ください。「利回り利回り」言っていると痛い目をみますよ。

「表面利回りー2%=実質利回り」

実質的な利回りは年間総収入から経費を差し引きますので、必然的に表面利回りよりも低くなります。私の経験から申し上げると、

 

表面利回りー2%=実質利回り

 

一般的な物件であれば、だいたい上記の通りになるかと思います。もちろん立地や物件の種類、物件の構造などにより異なりますが。上記の式は「表面利回りのうち、2%分は経費なので

投資の基準としての表面利回りを利用することはお勧めしない

投資を判断する基準として表面利回りを利用することは止めましょう。もちろん、最初の段階、その物件を検討するのかどうかという判断材料としては良いかもしれませんが、そのぐらいの利用価値しかありません。先ほども述べましたが表面利回りには経費の概念がありません。経費の概念がない利回りなど、インターネットに繋がらないパソコンと一緒です。ほんの一部しか利用価値がありません。

 

ですが、不動産オーナーや不動産会社が物件を売りに出す際に提示するのはこの表面利回りです。なぜか。それは「利回りが高く見えるから」です。私も利回りが10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}を超える物件の資料を見ると「この物件いいね!」となりますが、それが表面利回りだと気づいた時にはガクっとなります。合わせて「満室想定利回り」と記載されていると悲しくなってきます。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加