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2017.12.27   2018.04.06

実質利回りとは何か?3分で分かる不動産用語集

不動産特定共同事業法とは何か?

実質利回り=(年間総収入-年間総経費)÷(物件価格+諸費用)×100

 

読み方:じっしつりまわり

 

同意義語:ネット利回り

 

収入から経費を差し引いた、より不動産投資の実態に近い利回りです。「より実態に近い」という言葉を使用したのは、どうしても机上では計算できない突然の経費などがあるためです。

 

主な経費は、

 

年間総経費:「管理費」「修繕積立金」「税金」

諸経費:「不動産取得税」「登録免許税」「司法書士手数料」「仲介手数料」

 

などです。

 

同様の言葉に表面利回りというものがありますが、表面利回りでは考慮しない様々な要素が含まれています。不動産投資の判断基準としては表面利回りよりも実質利回りを利用するべきです。

例え現状は満室でも一定の空室率は考量しておくべき

これは不動産投資を行うにあたって結構重要なポイントです。例え現状は満室でも一定の空室率の負荷をかけておきましょう。

 

 

満室はいつまでも続きません。築年数が古くなれば確実に空室は発生します。希少性の高い物件は例え築年数が古くなっても空室が発生しない可能性もありますが、それはあくまで例外です。もし現状

 

不動産投資を行う企業はどこでも一定の空室率の負荷をかけて不動産投資をするか否かの判断をしています。

 

空室率の決め方は立地や築年数、物件の内容によって異なります。一般的には「5~10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}」程度の空室率の負荷をかけます。もちろん、地方で中心部から離れている物件は更に高い空室率を見込んでおく必要があります。

実質利回りは年を追うごとに低下していく

上記の内容とも少し重複しますが、実質利回りは年々低下していきます。理由としては、

 

家賃の低下

積立金の増加

 

が主なものです。賃料の低下についてはわざわざ触れる必要はないと思いますが、時が経てば間違いなく低下していきます。建物自体が古くなれば、家賃を下げないと一般消費者が見向きもしてくれなくなる可能性が高いです。近隣に新築の賃貸マンションなどが建築されたらなおさらです。

 

 

また建物が古くなればなるほど修繕積立金も高くなります。当初の金額の2~3倍になることは十分考えられますのでご注意ください。

あくまで現状の利回りであることに注意

実質利回りも表面利回りもそうですが、あくまで今現在の利回りであることは十分に理解をしてください。今現在の収入から今現在の経費を差し引き、それを物件価格+諸費用で割り戻したものが実質利回りです。未来永劫この利回りが継続されることはありません。

 

 

少し回りくどい言い回しになってしまいました。不動産投資においては突発的に発生する経費が多々あるという事が言いたかったのです。「空室の発生による収入減」「入居者募集の為の費用」「退去後のリフォーム及び原状回復費用」など突発的な経費は結構ありますし、1つ1つの経費の金額も決して少額ではありません。数十万円の費用が発生することも十分想定できます。

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