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2017.11.30   2018.04.06

市街化区域と市街化調整区域とは何か?3分で分かる不動産用語集

不動産特定共同事業法とは何か?

概要

読み方読み方
市街化区域:しがいかくいき、市街化調整区域:しがいかちょうせいくいき

読み方同意義語
なし

読み方定義
市街化区域
「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」
すでに都市化されている場所、若しくは優先的に公共投資を行い都市化を実現しようとしている場所です。
市街化調整区域
「市街化を抑制する区域」
住居の建設などが原則禁止の場所です。市街化に繋がるような開発行為は抑制されていますので、農地が広がっていることがほとんどです

読み方趣旨
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を実現するため

市街化区域と市街化調整区域の割合

日本の国土面積:約380,000㎢

市街化区域:約14,480㎢(日本の国土の約3.8%)

市街化調整区域:約38,033㎢(日本の国土の約10%)

※平成26年3月31日現在

 

参照:国土交通省「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」

 

上記を見て頂くと分かるように、市街化区域は日本の国土の5%もありません。しかし、その市街化区域内に約8,900万人が住んでいます。割合で言うと、日本の全人口の約7割になります。

 

市街化調整区域の人口は約1,100万人となっています。

用途地域

1つの地域に住居や工場、商業店舗などがバラバラに混在していたらどうでしょう。それぞれの状況に適した環境を整えることは難しくなります。住居の近くに工場があると、大気汚染や汚水が気になりませんか。住居の近くに商業店舗があると、騒音などが気になりませんか。

 

 

このように目的の異なる土地利用者が混在する状況は非効率です。そうであるならば、土地利用の目的が同一のものを1つにまとめよう、というものが用途地域と呼ばれるものです。「ここは住居であっちは工場で向こうは商業!」というように地域によって建設できるものを制限しています。

 

 

市街化区域には用途地域が定められています。既に市街化しているかこれから市街化するのかに関わらず、土地利用の目的を制限し無秩序な開発行為を制限する為です。

 

 

他方、市街化調整区域には用途地期は定められていません。原則として開発が行われない地域ですので、用途地域を定める必要がないからです。

開発行為

開発行為とは、「主に建築物の建築又は特定工作物の建設をするために行う土地の区画形質の変更」の事を言います。

 

市街化区域では、1,000㎡未満の開発行為であれば土地計画法の許可が不要になります。

 

市街化調整区域では、そもそも開発行為が認められていない。もし市街化調整区域内で開発行為を行いたい場合には、都道府県知事の開発許可を受ける必要がある。

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