近い将来、不動産バブルは崩壊します。ほぼ間違いなく。もう価格が頭打ちです。先日も博多駅の近くの土地があり得ない価格で取引されていました。聞くところによるとビジネスホテルの運営会社が購入したようですが「1泊いくらに設定したら、収支が合うのですか？」と聞きたくなるレベルに達しています。
これはヤバいです。「緩やかに下降曲線を描く」という生易しいものではありません。角度的には60～75度の範囲で下落するでしょう。
「ヤバいよ、ヤバいよ」とだけ言っていたら出川さんのギャグと一緒です。ですので、今から私がなぜそう思うのかを書いていきます。結構マジメに書きますので、ここから先は真剣にお読みいただくことを推奨します。
目次
1．REITですら物件を取得できない状況になりつつある
日本の不動産市場をけん引してきたREIT。この各REITが日本の不動産をバンバン購入しプライスリーダーとして先頭を走ってきました。「REITに狙われた物件は諦めろ！」という言葉があるかどうかは知りませんが、それほどまでに強力なバイイングパワーを持っていることは紛れもない事実です。
だが、しかし、その天下のREITですら物件がなかなか買えない状況になっているというのです。スポンサーが付いているREITは、スポンサーの開発物件をドンドン仕入れていけば良いので今のところ問題はないですが、その他のREITは新規物件取得に関して苦戦を強いられています。
なぜでしょう。単純に物件の価格が高いからです。物件価格が高騰しすぎてREITでも購入を躊躇する状況にあるのです。これは非常にマズいです。このまま価格が高止まりし続けるのであれば良いですが、それはあり得ません。どこかで下落し始めるはずです。ではなぜここまで価格が高騰してしまったのでしょうか。
2．日銀の金融緩和により不動産市場がやりたい放題となってしまった
日銀が金融緩和の名のもとに市場にお金をジャブジャブ流しました。そのお金の受け皿となったのが不動産です。このジャブジャブ資金のおかげで、今まではローンを組んで不動産投資を行う事が出来なかった人々でも、ローンを組むことが出来るようになりました。そのおかげで投資物件が買うに買われました。
自己資金なしの「フルローン」という話も耳に入ってきます。そもそもフルローンってアリだと思いますか。「全額出すくらいなら自分で投資すればいいじゃん！」と思うのは私だけでしょうか。規則的に不可能ならば子会社でも作って投資をすればいいだけだし。
投資物件における供給が需要を吸収しきれませんでした。特にここ数年、売り物件が全く出てこない状況が続いています。出てきても高すぎて手が出せません。私が不動産業界に足を踏み入れてから、今が一番高いです。断言できます。この原因は、日銀の金融緩和政策によって不動産市場に新規投資家が乱立し、市場が荒らされてしまったことに他なりません。
この高止まりした不動産市場。従来はローンを借り入れることが出来なかったが、異次元の金融緩和によりローンを借り入れ新たに投資家となった人々。この状況、あの時のあの国の状況と似ていると思いませんか？
そう、サブプライムローンが引き起こしたリーマンショック前のアメリカと。
3．リーマンショックの時の似たような状況
サブプライムローンとは、一般の住宅ローンを借りることが出来ない人向け（返済能力の低い人向け）の高金利の住宅ローンです。返済能力の低い人向けのローンですので、返済が滞ることが多い。そのような場合には担保である住宅の抵当権を実行して回収を行っていました。
アメリカの住宅市場が好調な時は、何も問題はありませんでした。何かあったら抵当権を実行すればお金は回収できましたので。住宅価格が高騰していたことが幸いしていました。
しかし、不動産市場は循環します。アメリカにおいて住宅価格が下落し始めた途端にサブプライムローンが焦げ付き始めたのです。まずは住宅ローン会社が倒産、その後直接的及び間接的にサブプライムローンに関わっていた金融機関、投資家にも致命傷を与えるほどの大ダメージ。世界的な金融収縮を引き起こしたことは記憶に新しいでしょう。
サブプライムローン⇔フルローン
住宅価格高騰⇔投資物件価格高騰
状況が酷似していると思うのは私だけでしょうか。今の日本でもし投資物件価格が下落し始めたとしたら、不動産バブルは崩壊するでしょう。しかも物件価格が下落する下地は出来上がっています。
日銀のマイナス金利に代表される金融緩和政策がこのまま永遠に続くことはありません。日銀の目指している目標が達成された暁には、金融緩和政策は終わりを迎えます。そうなった場合、ヒートアップし過ぎている不動産市場は間違いなくクールダウンの時を迎えることになるでしょう。
資金が市場に溢れている今の状況が異常なのです、異常なものはいずれ正常に戻ります。銀行の金利も正常な金利に戻されるでしょう。そうなるとキャッシュフローが合わなくなる投資家も当然います。その結果物件を売りに出すしかありません。遅かれ早かれその時はやってきます。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
私は2017年の今年に不動産価格は頭打ちになると考えています。そして来年には下落し始めるでしょう。そこで政府及び日銀に対応策があるのであればよいですが、なければ急降下です。
不動産市場は循環するものです。バンジージャンプと一緒です。高ければ高い程、深くに落ちていきます。そして落ち切った時にはまた上に戻される。これらの一連の動作の繰り返しです。
今回はリーマンショック前よりも価格が高い。ということは、不動産市場がより深いところまで落ちてしまう可能性大です。
それにしても、例えでバンジージャンプを思いついた自分のセンスの良さに身震いしてます。これが続けば私ももう一段上に行けるという事なのでしょう。これが最後で後は落ち続ける可能性も無きにしも非ずですが…
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
