戸建て賃貸は借りる側から見ればメリットがたくさんあります。私も小さい子供が2人いますが、良い学区に良い戸建て賃貸があるのであれば、明日にでも引っ越したいです。毎日家の中を走り回っているので、注意することに疲れました…
⇒メリット満載！戸建て賃貸は「小さいお子様がいるご家族」向きです
他方、戸建て賃貸を経営する側から見た場合、非常にリスクが高い不動産投資です。だからかもしれませんが、賃貸市場に出ている戸建ては非常に少ない。そして、不動産大手がほとんど戸建て賃貸市場に参入していません。試しに「戸建て賃貸 経営」と検索してみてください。大手のHPは出てきません。
では一体どのようなリスクがあるのでしょうか。
目次
1．原状回復費用がハンパな額ではない
マンションでもアパートでもそうですが、入居者が退去した場合には原状回復を行う必要があります。戸建てと比べて賃貸面積の狭いアパートやマンションでも原状回復費が数十万円も掛かることもあります。入居者がどのような住み方をするかによりますが、ワンルームですら一度の原状回復で10万円前後は掛かります。
ワンルームでも10万円前後です。戸建てなら賃貸面積だけでもその3～4倍もあります。その戸建てがどれだけ古いのか、また先ほども述べましたが入居者がどのような住み方をするのかで変わってきますが、一度の原状回復で30万円以上の費用がかかることは普通に想像できます。数か月分の家賃収入は吹っ飛んでしまいますね…
長期で住んでいただけるのであればまだしも、短期の入居が続いてしまったら致命的です。2年間ごとに入退去を繰り返されたら、その都度原状回復をしなければいけません。更に設備の修繕も必要になったら100万円の大台に突入することも十分考えられます。誰の為に戸建て賃貸を経営しているのか分からなくなってしまいますね。
2．空室が発生したら収入0
ワンルームマンション経営と同じですが、空室が発生した場合は収入が0になります。いくつかの戸建て賃貸にに投資されているのであれば他の戸建てからの収入がありますが、1部屋のみであれば収入0です。厳密にいうと固定資産税・都市計画税がありますので、マイナスです。
戸建て賃貸経営をするためには、それなりの資金が必要です。そうそう何物件も経営することは出来ません。つまり、投資資金の分散が図れないのです。アパートやマンション経営であれば、空室が発生したとしても他の部屋からの収入があります。しかし、戸建て賃貸1棟だけだと「0か100か」の危険な勝負をすることになってしまいます。
立地が良ければ空室期間が長引くことはないと思いますが、好立地であるならば戸建て賃貸ではなくアパートやマンション経営を行い投資効率を高めるのが普通ではないでしょうか。一般的な戸建て賃貸は、中心部からは少し離れた郊外にあります。
郊外＝人口減少の可能性大＝空室発生の危険性大
私の勝手な思い込みでしたらすいません。
3．中古戸建ては売れない
不動産経営における最後の大仕事は「売却」です。この売却、物件によっては長期化する恐れがあります。長期化するどころか、売れないということも多々あります。
アパートやマンションですら不動産市場の状況によっては売却に苦戦します。中古の戸建ては間違いなくアパートやマンションよりも売却難易度偏差値は高いです。ただでさえ空き家の増加が問題となっている日本において、中古の戸建てを積極的に購入したいという方は少数派です。しかも立地が郊外であるならばなおさらでしょう。
例え戸建て賃貸の運用がうまくいったとしても、売却で失敗すれば元も子もありません。そもそも中古戸建ての流通量が圧倒的に少ない日本において戸建て賃貸経営を行う事は、裸でいばらの道に突き進むようなものです。体中が傷だらけになってしまうかもしれません。
参考：住宅投資額ー住宅資産額＝△520兆円！？住宅による資産形成の大失敗
4．まとめ
いかがでしたでしょか。
借りる側にとってはメリット満載の戸建て賃貸も、経営するとなると非常に難しいものになってしまうでしょう。戸建て賃貸の戸数が増えない理由も分かった気がします。
ただし、需要は間違いなくあります。この需要をうまく取り込めるような仕組み、例えば原状回復費用の負担割合であるとか、契約期間の長期化であるとかを検討しない事には「需要>供給」の図式は変わりません。借地借家法との兼ね合いもありますので、私がどうこう言ってもどうしようもないのですが。。。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
