サブリースに関する悪名の数々
「騙されて田んぼの真ん中に賃貸アパートを建てさせられた」
「家賃保証すると言っておきながら家賃を減額された」
「聞いている話と違うと言ったら、全部契約書に書いてあると言われた」
「ただの合法的詐欺」
最後の「合法的詐欺」の意味がよく分かりませんが…。法律にのっとった詐欺ということなのでしょうか。恐らく十分な説明もせずに、何かトラブルがあると「契約書のここに書いてあるでしょ！」が登場することを意味していると思いますが。
不動産業界に身を置く私でもサブリースという言葉を聞くと少し拒否反応が出てしまいます。トラブルが多いのは個人オーナーが賃貸アパートや賃貸マンションを建築しサブリースを利用する場合ですが、大規模なオフィスビルや商業施設でもサブリースというスキームが利用されているのはご存知ですか？REIT所有の物件でもサブリースを利用している物件は結構多いと思いますよ。
ただし、REITは不動産運用のプロですのでサブリースを利用するとしても自分に不利な契約はしません。契約書1つに関しても弁護士のリーガルチェックを受けリスクを把握した上で締結しているはずです。プロ対プロの市場におけるサブリースであればあまり問題は生じません。
問題は個人オーナーがサブリースを利用する場合です。個人オーナーとサブリース会社とでは不動産に関する知識の量が違います。法律知識にも雲泥の差があるでしょう。この情報量の差が様々なトラブルを引き起こす原因となっています。そこで私は考えました。「この情報量の差を埋める手立てはないのか？」と。3か月くらい前からずっと。そして昨日ついにひらめいてしまいました。えっ、遅いって！？遅いのではありません。じっくり考えていただけです。
要はサブリースに関するデメリットと言われているものに対処する術を知っていれば良いわけです。じっくり考えてそれだけかよ！と思われたあなた、文句は最後まで読んでからにしてください。下記では1つずつデメリットを挙げていき、それぞれの対応策を検討していきます。
忘れてましたが、
サブリースとは、又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言うことが多い。近年、社会問題として取り上げられることが多々ある。
出典元：Wikipedia
天下のWikipediaさんもサブリースに警鐘を鳴らしているようです。
目次
- デメリット①：サブリース契約の更新の度に賃料が見直される（減額される）
- デメリット②：サブリース契約が突然解約される
- デメリット③：免責期間が設定される
- デメリット④：原状回復やメンテナンスでオーナーの裁量の余地がない
- デメリット⑤：サブリース会社が倒産して敷金が無くなってしまう
- まとめ
デメリット①：サブリース契約の更新の度に賃料が見直される（減額される）
サブリース契約を締結しなくても、賃料はいずれ低下し始めます。しかし、腹が立ちます。なぜかと言えば、サブリース会社は賃貸借契約の当事者の地位に立ち利益を得ているにも関わらず、賃料下落リスクをオーナー側に転嫁しようとするのです。しかし、例えサブリース契約書の中に「賃料の改定を禁止する」という条文があったとしても法律上無効になります。賃料が他の経済状況などを鑑みて不相当になった時には、契約条件に関わらず賃料改定が可能なのです。
オカシな話だと思いません。サブリース契約においては、個人対企業という明らかにパワーバランスの崩れた取引なのにも関わらず法律が企業の味方をするのです。もちろん裁判なれば裁判官の方がそれぞれの利益衡量をして判決してくれると思いますが、一般論としてはサブリース契約において法律はサブリース会社の味方です。
ちなみに、定期借家契約では、特約により賃料減額請求を制限することが出来ます。普通賃貸借契約ではそのような制限を設けることは出来ませんので、定期借家契約を締結するという方法もありっちゃありですね。
対応策：普通賃貸借契約ではなく定期借家契約を締結する
デメリット②：サブリース契約が突然解約される
サブリース会社は基本的にやりたい放題です。彼らの要求が通らないと判断した場合、突然契約の解除を申し出ることがあります。被害に遭われた方がおっしゃっていたので間違いない情報です。
しかし、しかしです。問題があるんです。サブリース契約って要は賃貸借契約なんです。賃貸借契約って借主を手厚く保護するよう借地借家法で定められているんです。ですので、借主に不利な条文は無効になる可能性が高いんです…。
これまた「法律は強い者の味方」になってしまってます。中途解約の場合の違約条項を設けても無効になる可能性が高い…。普通賃貸借契約の場合はこのような対応になってしまいますが、定期借家契約の場合は中途解約は制限されますので、定期借家契約を結んでもらうという方法も考えられます。
対応策：普通賃貸借契約ではなく定期借家契約を締結する
デメリット③：免責期間が設定される
免責期間とは、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いが猶予される期間の事です。入居者が決まらないとサブリース会社は損をしてしまうので、それに対応するための期間と言えます。こんな期間、無いのに越したことはないですが、もしどうしても必要であるという事であれば最短期間で交渉しましょう。「免責期間は1か月だけ！」と言い切っても良いと思います。
対応策：免責期間は1か月を固辞する
デメリット④：建物の修繕内容や修繕を行う業者選定において、オーナーに裁量の余地がない
さらに付け加えると、悪質なサブリース会社はこれらの修繕費に彼らの利益を上乗せして請求してくることもあります。ここには必ずオーナーの裁量の余地を残すための条項を入れておきましょう。「オーナーに相見積もりを取得する権利がある」という感じで構わないと思います。
対応策：修繕にオーナーの裁量の余地を残すべく条項を加える
デメリット⑤：サブリース会社が倒産したら敷金が補填されない
賃貸借契約の当事者はサブリース会社と入居者であるので、サブリース会社が倒産した場合、敷金は無くなってしまいます。そうなると入居者からオーナーへ敷金返還請求がくるリスクが生じます。敷金に相応する額を担保するための手立てを打っておく必要があります。敷金相当額をサブリース会社から預かるというのも1つの手です。
対応策：敷金相当額をオーナーへ預け入れるよう交渉する
まとめ
サブリース契約のデメリットを交わすために色々と考察してきましたが、なかなか手ごわい相手でした…。今の法律が借主の保護を優先しているという事が最大の難関です。サブリースに関しては今後も勉強を重ねて、より良い対策を記事にしていきたいと考えております。
