「投資マンション買いませんか？」
ご自宅に固定電話を設置されている方なら一度は聞き覚えのある言葉。「要りません。」とハッキリと答えられる方は良いのですが、この際に一部の隙でも見せてしまうと、さぁ大変。蜘蛛の巣をに引っかかった昆虫たちのようにあっという間に糸でぐるぐる巻きにされてしまいます。そして開演します。強烈なセールス爆弾トーク祭りが…。
「今が買い時ですよ！」「バッチリ節税できます！」「将来の年金、不安じゃないですか？」「あれやこれや」「なんじゃかんじゃ」「ピヨピヨ」みたいな感じで。
まぁ本当かどうか疑わしい話ばかりです。だがしかし、疑っているだけでは何も解決しません。ということで今回は投資マンション販売業者のセールストークbest5が本当に正しいのかどうかを検証していきたいと思います。
目次
- 「生涯にわたり安定した家賃収入が得られますよ」
- 「他の投資と比べてリスクが小さいですよ」
- 「節税になりますよ」「税金の還付が受けられますよ」
- 「年金の代わりになりますよ」
- 「生命保険の代わりになりますよ」
- まとめ
「生涯にわたり安定した家賃収入が得られますよ」
☞生涯にわたり不安定な家賃収入を得ることは可能かもしれない
これから少子高齢化時代を迎えるジャパンで安定した家賃収入など望めません。東京駅の目の前、銀座のど真ん中などであれば望めるかもしれませんが、投資マンション販売業者が扱えるレベルの不動産ではそもそもありません。需要の何倍、何十倍以上に供給がされている賃貸マンションにおいて。今後は空室率及び家賃下落の嵐がやってきます。間違いありません。
さらに、しっかりとした収支計算をせずに投資マンションに手を出してしまったが為に、毎月の収支が赤字で地獄を見ている方も本当にたくさんいらっしゃいます。銀行借り入れなんかしてたらもう終了です。
「他の投資と比べてリスクが小さいですよ」
☞素人が手を出すと痛い目を見るリスクは多々あるので×
日々刻々と価格が変動するという株やFAXのようなリスクは確かにありません。しかし、いつ売れるのか分からないという流動性リスクを筆頭として不動産特有のリスクは多々ありますのでご注意ください。
借金地獄リスク
家賃下落リスク
家賃滞納リスク
空室リスク
資産価値下落リスク
自然災害リスク
ここのリスクについての説明は省略させて頂きますが、リスクだらけであるという事だけご認識下さい。
「節税になりますよ」「税金の還付が受けられますよ」
☞時と場合と物件による
不動産収入の他に給与所得もある場合、不動産収入の方で赤字が出ているのであれば給与所得から源泉徴収された所得税から赤字分の税金が還付されます。確かに節税になる場合もあります。
また不動産投資の場合には、減価償却費や建物部分の借入金利、登録免許税や不動産取得税などの諸経費も費用として計上できるので、赤字にしやすいと言えばしやすいです。
しかし、不動産投資とはそもそも家賃収入を得るために行うものであり、赤字にして節税をするためのものでは無いはずです。そして不動産投資で利益が得られるのであれば、節税をすることは出来ません。安定した家賃収入と節税という言葉は本来相容れないものなのです。
不動産投資で儲かる上に税金も抑えられる、それはまさしく節税ではなく脱税です。
「年金の代わりになりますよ」
☞収入が入ってくるどころか手出しが必要な場合が予想以上にある
定期的に安定した収入が入ってくるという意味で年金の代わりと言っていると思いますが、大きな勘違いです。そもそも年金は自動的に入ってきますが、不動産は管理を含め様々な業務が必要になります。
それよりも何よりも、所有物件が数十年後にはただのボロ物件になっている可能性があります。年金受給年齢になった頃には、家賃収入は得られなくなっているかもしれません。何しろこれからは少子高齢化時代です。人口も減少します。賃貸マンションの需要は間違いなくダダ下がりです。売却すら出来ない可能性も大です。古くなればなるほど修繕費や修繕積立金の額も増加します。ただの金食い虫になる可能性も十二分にありますよ。
「生命保険の代わりになりますよ」
☞一理ある
アパートローンを利用し団体信用生命保険に加入した場合には、確かに生命保険の代わりになり得ます。
ここで
団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険の事です。住宅を購入する時に住宅ローンを借りると思いますが、住宅ローンの借り入れに団信の加入を条件としていることがほとんどです。団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡した時や高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができます。
出典元：保険の教科書
債務者が死亡した場合には保険によってローンが完済され不動産が遺族の手元に残ります。その不動産が収益を生み出す場合はもちろん、不動産自体に売却価値がある場合には確かに生命保険の代わりとなり得ます。遺族が借金をすることなく不動産を手に入れることが出来るのです。
確かに、
団信が利用できない程度の障害が残り働けなくなってしまった場合にはどうなるのか？
団信でローンが完済されるのはいいが、相続税はどうなるのか？
という問題は残りますが、セールストークの中では唯一私も納得しました。イレギュラーな事例を挙げてしまうと本末転倒ですし、相続税はまた別の話ですからね。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
そもそもセールストークは「売るためのトーク」なので言ったもん勝ちの要素が非常に強いです。聞く方は十分に注意を払う必要があります。今後もし、「このようなセールストークを言われたが正しいのか？」という疑問があれば、ぜひ当サイトの問い合わせメールから教えてください。当サイトにて検証をさせて頂きます。
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
