不動産の売買には多くの費用が必要です。その中でも特に高額になる費用が仲介手数料です。仲介手数料は不動産の売買価格に連動しますので、売買価格が安ければ仲介手数料も安いですが、売買価格が高ければ仲介手数料も高くなります。高額の不動産売買の仲介になると、仲介手数料だけで1億円を超えることも多々あります。
私が実際に携わった不動産売買ではMAXで3億円近い仲介手数料を払ったことがあります。貰った側ではなくて支払った側です。仲介手数料として3億円近い金額を支払う時のあの気持ちは、何と表現をしてよいのか分かりません。物件を売却できたのは良かったですが、ちょっと損した気が…。
一般の方がここまで高額な仲介手数料を支払う事はまずありません。なので今回は自宅の売却などの不動産の売買価格が比較的安価な場合の仲介手数料についてまとめていきたいと思います。まずは仲介手数料の相場観を養うために一覧表を作成しました。
1．仲介手数料上限額一覧表
売買価格が100万円～1,000万円の時
| 売買価格 | 仲介手数料 | 消費税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 50,000円 | 4,000円 | 54,000円 |
| 200万円 | 100,000円 | 8,000円 | 108,000円 |
| 300万円 | 140,000円 | 11,200円 | 151,200円 |
| 400万円 | 180,000円 | 14,400円 | 194,400円 |
| 500万円 | 210,000円 | 16,800円 | 226,800円 |
| 600万円 | 240,000円 | 19,200円 | 259,200円 |
| 700万円 | 270,000円 | 21,600円 | 291,600円 |
| 800万円 | 300,000円 | 24,000円 | 324,000円 |
| 900万円 | 330,000円 | 26,400円 | 356,400円 |
| 1,000万円 | 360,000円 | 28,800円 | 388,800円 |
売買価格が1,500万円～5,000万円の時
| 売買価格 | 仲介手数料 | 消費税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 1,500万円 | 510,000円 | 40,800円 | 550,800円 |
| 2,000万円 | 660,000円 | 52,800円 | 712,800円 |
| 2,500万円 | 810,000円 | 64,800円 | 874,800円 |
| 3,000万円 | 960,000円 | 76,800円 | 1,036,800円 |
| 3,500万円 | 1,110,000円 | 88,800円 | 1,198,800円 |
| 4,000万円 | 1,260,000円 | 100,800円 | 1,360,800円 |
| 4,500万円 | 1,410,000円 | 112,800円 | 1,522,800円 |
| 5,000万円 | 1,560,000円 | 124,800円 | 1,684,800円 |
もしご自宅の購入や売却を考えられている方がいらっしゃいましたら、上記の表をご覧いただければおおよその仲介手数料の目安が分かります。売買価格が5,000万円になると170万円近い仲介手数料を支払う必要があります。車買えますね。しかし、この額はあくまで上限額ですので、この額よりも安い仲介手数料を設定することは可能ですが、不動産業者さんがOKしないでしょうね。車は諦めましょう。
では法律上はどのように規定されているのでしょうか。確認してみましょう。
2．宅地建物取引業法による仲介手数料の規定
より正確に言えば、
宅地建物取引業法の規定に基づき、国土交通大臣が定める告示
により仲介手数料の上限額が規定されています。そしてその規定を表にしたものが下記になります。
| 売買価格（消費税抜） | 仲介手数料率（消費税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 4％+消費税 |
| 400万円超 | 3％+消費税 |
この表だけを掲載されても「？」となってしまうと思いますので、具体的な価格を基に考察していきましょう。
売買価格が200万円の時
| 売買価格（消費税抜） | 仲介手数料率（消費税込） | 売買価格が200万円の時 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 5％+消費税 | ①200万円 |
| 200万円超400万円以下 | 4％+消費税 | － |
| 400万円超 | 3％+消費税 | － |
①200万円×5％×1.08＝108,000円
よって仲介手数料の上限額は①108,000円になります。
売買価格が400万円の時
| 売買価格（消費税抜） | 仲介手数料率（消費税込） | 売買価格が400万円の時 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 5％+消費税 | ①200万円 |
| 200万円超400万円以下 | 4％+消費税 | ②200万円 |
| 400万円超 | 3％+消費税 | － |
①200万円×5％×1.08＝108,000円
②200万円×4％×1.08＝86,400円
よって仲介手数料の上限額は、①108,000円＋②86,400円＝194,400円になります。
売買価格が1,000万円の時
| 売買価格（消費税抜） | 仲介手数料率（消費税込） | 売買価格が1,000万円の時 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 5％+消費税 | ①200万円 |
| 200万円超400万円以下 | 4％+消費税 | ②200万円 |
| 400万円超 | 3％+消費税 | ③600万円 |
①200万円×5％×1.08＝108,000円
②200万円×4％×1.08＝86,400円
③600万円×3％×1.08＝194,400円
よって仲介手数料の上限額は、①108,000円＋②86,400円＋③194,400＝388,800円になります。
表だけを見ると何のことを言っているのか分かりませんが、具体的な数字を当てはめていくと非常に簡単ですね。電卓があれば30秒で計算できます。しかし、より簡単に仲介手数料を計算する方法がある事をご存知ですか。時間にして10秒もあれば仲介手数料を計算できる方法です。えっ、知らないって！？ダイジョウブです。今から皆さんだけにその計算方法をご紹介しますので、ご安心ください。
3．速算式を使えば仲介手数料の計算が超カンタン
速算式を使えば仲介手数料が10秒で計算できるようになります。
仲介手数料上限額＝売買価格×3％＋6万円×1.08
※上記式は売買価格が「400万円以上」の時にしか使えませんのでご注意ください
こちらも具体的な売買価格を例に挙げて計算をしてみましょう。
売買価格が500万円の時
500万円×3％＋6万円×1.08＝226,800円
上記の「仲介手数料上限額」の売買価格500万円の金額と一致します。
売買価格が1,000万円の時
1,000万円×3％＋6万円×1.08＝388,800円
こちらも上記の「仲介手数料上限額」の売買価格1,000万円の金額と一致します。
売買価格が3,000万円の時
3,000万円×3％＋6万円×1.08＝1,036,800円
もう言うまでも無いと思いますが、売買価格3,000万円の場合も一致します。
速算式は非常に便利な計算式ですので、ぜひ覚えておきましょう。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は仲介手数料上限額一覧表及びその計算方法をまとめてみました。上記に出てきた数字はあくまで仲介手数料の上限額ですのでご注意ください。本来仲介手数料というものは上限額以下の金額であればいくらでも良いのです。しかし、現状ではどの不動産業者さんも上限額いっぱいの手数料を要求されます。法律に基づき決められている報酬ですので悪くはないのですが、ここまで価格競争が起こらない業界も他にないのではないか、と私は思っています。
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