時間貸しの駐車場数が全国にどのくらいあるのかご存知でしょうか。おおよそ500万台あるそうです。
では、全国の自動車台数は？なんと、
7,600万台！！
単純に計算をすると、あと15倍くらいの時間貸し駐車場が必要です。もちろん全国どこでも足りていないというわけではなりません。足りていないのは主に東京、大阪、名古屋などの都市圏です。東京などは駐車場を探すだけでも嫌になるくらい不足しています。
時間貸し駐車場が不足している＝需要>供給＝儲かっちゃうかも！？
誰もが上記の方程式を思い浮かべることでしょう。しかし、思い浮かべても土地が無ければ始まりません。「ない袖は振れぬ」ってやつです。でもダイジョウブ。土地が無いのであれば、借りれば良いのです。そもそもコインパーキングの運営会社は土地を地主さんから借りて運営していることがほとんどですから、それを個人でやるだけです。既にビジネスモデルは出来上がっています。
土地を借りたら当然土地の賃料が発生します。「土地の賃料を払ってコインパーキングを経営しても、儲からないでしょ？」と思われるかもしれませんが、その考えは誤りです。しっかりと収入の予測を立て土地の賃料を含む支出を計算すれば、利益を出すことは可能です。借地でコインパーキングを経営してガッポリ稼いでる人、結構多いんですよ。
今回は土地を借りてコインパーキングを経営する際のカンタンな考え方をまとめました。
目次
1．土地の賃料の決め方
土地の賃料をバチっと算出する計算方法は残念ながらありません。言い換えると、相場というものが存在しないのです。借地自体の流通量が少なすぎて相場を形成するほどの取引事例が集まらないことが理由です。
「相場がない＝地主さんとの交渉次第」ということになります。
ただし、相場が無いと言っても「じゃあ100円で！」などとうっかり口を滑らせてしまったら「帰れ！」で終わりです。駐車場需要がある土地の場合には近隣に月極駐車場があるはずなので、その月極駐車場の月額料金が最低ラインとなるでしょう。月極駐車場が月に1万円/1台で10台分のスペースがあるならば、最低でも10万円は地主さんにお支払いする必要があります。
交渉次第なのでそれ以下の金額でも了承を得られるかもしれませんが、地主さんと親族でもない限りまず無理でしょう。お金に関わることは誰でもシビアになりますから。おおよその目安として、月極駐車場の月額料金の1.2～1.5倍程度が地主さんにお支払いする土地の賃料になります。
2．土地の舗装を地主さんにしてもらう必要あり
土地が砂利などで舗装がされていない場合には、地主さんに土地をアスファルトやコンクリートで舗装してもらうようお願いする必要があります。この費用が結構するんです。面積にもよりますが、コンクリート舗装は高額な費用が必要になりますので、アスファルト舗装をお願いすることになります。
おおよそ10台分くらいの土地面積で100万円前後になります。結構な金額です。これを地主さんにお願いするのですから、やはり月極駐車場の相場よりは高い金額を提示しないと土地を貸してくれません。月極駐車場ならそのまま貸しておけばよいのですから。
次の項目で書きますが、土地の賃貸の期間は2～5年です。地主さんとしてもこの間に投資した100万円を回収できないと、費用をかけてまで貸し出す意味がありません。当然、今までよりも収入が増えることが前提ですので、初期費用を払ってでも月々の収入が増加する状況に借りる側がしないといけません。
3．契約期間は2～5年が一般的
先ほども述べましたが、契約期間は2～5年です。今は更地で月極駐車場として貸し出しているが、数年後には「アパートを建てたい！」などの他の用途での利用を検討されている地主さんも多数いらっしゃいます。土地を借りて投資をしたまではいいものの、「契約期間が短すぎて投資資金を回収できなかった」などという事がないようにしましょう。
土地を貸していただく契約期間の長短に関わらず、コインパーキングを経営する為の初期費用は同じです。10台分で300万円前後が相場です。この300万円を回収しつつしっかりと利益が残せるような契約期間を設定しましょう。場合によっては、土地の賃料を増額して契約期間を長期にしてもらうことも方法の1つです。
契約期間と初期投資のバランス、これをしっかりと見極めましょう。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
土地なしでコインパーキングを経営する場合にはとにもかくにも「地主さん」とどのような契約が出来るのかが重要です。最初からこちらに都合の良い事ばかり言っていると、良い関係は気づけません。最初の3回くらいは「まんじゅう・お煎餅・ようかん」で攻めましょう。条件を切り出すときはようかんです。少し高級感のあるようかんを一緒に食べながら「実はですね、………」がベストです。十中八九落とせます！
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
