1．不動産経営に係る収入

不動産経営に係る収入には、

主に上記のような種類があります。不動産所得を計算するための不動産経営に係る収入に当たるかどうかは、

が判断基準となります。分かりやすいですね。一般論としても、返金する必要のあるお金を収入に加えることはしません。難しく考えずに「返金しないものは〇」「返金するものは✖」と覚えてください。

不動産経営に係る収入にあたる場合にも、「収入として計上する日」については十分に注意をしてください。一般的には契約書に記載されている期日が収入としての計上日になりますが、契約書に記載のない場合もあります。その場合は実際の支払日が収入の計上日となります。

賃料に関しては契約書上で支払日が定められているにも関わらず滞納などで支払われない場合があります。その際には、賃料は契約書上で定められた支払日で収入を計上しつつ「未収賃料」という取り扱いになりますので、ご注意ください。

2．不動産経営に係る費用

まずは費用の一覧表をご覧ください。

費用の一覧表の中に「減価償却費」というものが登場しましたが、費用の中でも特に重要度の高い項目になります。詳しくは下記の記事をご覧ください。

特に注意していただきたいのは、借入金の元本の返済は不動産経営に係る費用にはならない、という点です。あくまで金利の支払いのみが経費になります。

3．白色申告と青色申告

大前提として、給与所得や年金以外に不動産所得がある場合には確定申告をしなければいけません。そして、その確定申告の方法として白色申告と青色申告があります。この2つは選択制なのでご自身の好きな方を選べるわけですが、現状では間違いなく青色申告を選択したほうが良いです。後ほどその理由を述べます。また、青色申告の中にはさらに2種類の申告方法がありますので、申告方法自体は全部で3種類あることになります。

※「5棟10室以上」とは「戸建てを5棟以上」若しくは「区分所有建物を10室以上」所有していることを指しています。

※「青色事業専従者給与」とは、不動産経営を補助してくれた親族への給与の支払いを必要経費として計上できる制度です。

平成26年1月より白色申告についても帳簿の記帳及び領収書などの資料の保管が義務化されました。これにより、白色申告と青色申告の手間が同じになりました。節税という面では白色申告より青色申告の方が有利です。65万円の特別控除額の適用を受けるには「5棟10室以上」という要件が存在しますが、10万円の特別控除を受けるための要件はありません。「所得税の青色申告承認申請書」を提出するだけですので、この機会に青色申告にしてみてはいかがでしょうか。

4．確定申告の必要書類

確定申告は例年3月15日までに必要書類を集め提出する必要があります。今回は青色申告を行う場合に必要な資料を下記に記載します。

主に収入と費用が確認できる書類が必要になります。領収書などは捨てずに取っておくようにして下さい。

備考．その他の注意点

他の所得との損益通算

不動産所得で赤字が生じた場合、他の所得（給与所得や配当所得）と損益通算をすることが可能です。但し、土地建物を取得するための借入金の金利に相当する費用は損益通算の対象外となります。

消費税

アパートやマンションなどの居住用不動産からの収入には消費税は不要ですが、それ以外の用途の不動産（オフィスや商業施設など）から生じる収入には消費税が必要です。

6．まとめ

いかがでしたでしょうか。

何よりもまず私が言いたいことは、「不動産経営をしている方は青色申告をしましょう」という事です。それだけで10万円の特別控除が受けられます。青色申告の中でも事業的規模が選択できるようになれば、「65万円の特別控除+青色事業専従者給与」の適用を受けることが可能になります。ぜひご活用下さい。

その他の注意点としては、経費の中には必要経費として認められないものがある、という事です。この点は初めて確定申告をされる方には少し難しいかもしれません。慣れるまでは税理士さん等に相談をしながら確定申告書を作成されても良いでしょう。慣れればご自身で出来るようになりますので、ご安心ください。

最後までお読み頂きましてありがとうございました。