1．居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例

個人の方がマイホームを売却して利益を得た場合、通常であれば所得税と住民税を支払う必要があります。しかし、そもそもマイホームは利益を得るために購入するものではありません。住むために購入するものです。利益を得るための行為とは明確に区別する必要があります。

さらに、かなり昔に購入しているマイホーム（特に土地）は価格が高騰している事がほとんどです。価格が高騰しているということは、それだけマイホームを売却した際に売却益が生じる可能性が高いという事になります。そのような場合に売却益に対して税金を課してしまうと、多額の税金を支払う必要が生じてしまいます。

このような事態を避けるために、一定の要件を満たすマイホームの売却においては譲渡所得から3,000万円を控除してよい、という特例が設けられています。「控除」という言葉は少し難しいですが、この特例を言い換えると「売却による利益が3,000万円以下なら税金は支払わなくてよい」ということになります。

※話をカンタンにするために減価償却費や他の費用については考慮しておりません。ご了承ください。

譲渡所得が3,000万円以上の場合には、特別控除が適用されても3,000万円以上の部分に対して課税されます。「ちょっと儲けすぎ」という事なのでしょうか。この場合には諦めて税金を支払ってください。しかし、その場合でも後ほど登場しますが、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」が適用されるのであれば税率が軽減されますし、そもそも3,000万円の特別控除ではなく「特定の居住用財産を売却した場合の買い換え特例」を利用すれば、今回の譲渡益に対する課税を0にすることが可能です。「今回の」という点がキーポイントです。この点に関しては後ほど触れます。

※なお、譲渡所得が3,000万円未満の場合、控除しきれなかった差額分を他の所得から控除するようなことは出来ません。

もちろん、この3,000万円の特別控除の適用を受けるにはクリアすべき要件があります。

それぞれの要件について下記で詳しくみていきましょう。

3,000万円の特別控除の特例の要件

いかがでしょうか。読んでいるだけで頭が痛くなり吐き気を催すかもしれません。でもダイジョウブです。これらの要件は覚えておく必要はありません。必要な時に参照していただく程度で構いません。

また、この3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるためには確定申告を行う必要があります。確定申告は譲渡した翌年の2月16日から3月15日の1か月間の間に行ってください。

3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

※マイホームの売買契約日の前日において、「マイホームを売却した人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地が異なる」場合などの特別な事情がある場合には、「戸籍の除票の写し」「削除された戸籍の除票の写し」などマイホームを売却した人がそのマイホームに居住していたことを明らかにするための書類が必要になります。

2．所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

不動産の譲渡所得は分離課税となっていますので、給与所得や事業所得・雑所得などとは合計せずに分離して税金を計算する必要があります。一般的な不動産の譲渡所得に対する税率は、

※上記税率に「復興特別税：2.1％」は考慮しておりません

関連記事：まさかの税率約40％！不動産の短期譲渡には気を付けて！

所有期間が5年未満の場合の譲渡所得に対する税率は約40％です。5年未満での不動産の売却は絶対に避けましょう。

上記は一般的な不動産の譲渡所得に対する税率ですが、マイホームを売却した際の譲渡所得に限っては更に優遇された税率の適用を受けることが可能です。こちらの特例も「10年超所有している」などの要件をクリアする必要がありますが、税率は

※全く関係ありませんが、所得税率は小数点以下まであるのに住民税は小数点以下が全く無いのはなぜでしょうか。ちょっと「んっ！？」と思っただけですので気にしないでください。

この「10年超所有の軽減税率」は先ほどの「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。例えば、10年超所有していたマイホームの譲渡所得（売却益）が1億円あると仮定すると、

上記のように課税されます。まずは譲渡所得3,000万円の部分までが控除され、その後の譲渡所得の残額に対して今度は6,000万円までの部分までに10年超所有の軽減税率が適用されます。つまり、合計で9,000万円までの部分に関して2つの特例が適用されることになるのです。

10年超所有の軽減税率の特例の要件

3,000万円の特別控除の特例と同様の要件が非常に多いです。なので、併用可能になっているのかもしれませんが。要件を下記で詳しくみていきます。

10年超所有の軽減税率の特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

※マイホームの売買契約日の前日において「マイホームを売却した人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地が異なる場合」などの特別な事情がある場合には「戸籍の除票の写し」「削除された戸籍の除票の写し」など、マイホームを売却した人がそのマイホームに居住していたことを明らかにするための書類が必要になります。

3．特定の居住用財産を売却した場合の買い換え特例

現在住んでいるマイホームを売却してその売却益で新たなマイホームを購入する場合、売却したマイホームから売却益が生じることも多々あるかと思います。このような場合も不動産売却の譲渡所得となりますので、税金を支払う必要があります。

しかし、この場合もそうですが、利益を得るためにマイホームを売却しているわけではありません。また「税金を支払ったからマイホーム購入資金が足りなくなった」というように困窮してしまう方が生じる可能性も否定できません。

このような状況を避けるために、現在住んでいるマイホームを売却して新たなマイホームに買い替える場合には譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる、という制度が創設されました。「将来に繰り延べる」とは、「将来、買い換えたマイホームを売却した時まで課税を先延ばしにする」という事です。あくまで課税の先延ばしであり、課税されなくなるわけではありませんのでご注意下さい。

また、譲渡所得が全額将来に繰り延べられるのは、

の場合であり、

の場合には下記で計算された譲渡所得に対して課税（長期譲渡所得の税率：20.315％）されます。

例えば、1億円でマイホームを売却して（取得費不明、譲渡費用：500万円）5,000万円のマイホームを購入した場合には、

※取得費が不明の場合には「売却価格×5％」で計算することが認められています。

上記の税金を支払う事になります。

この買い換え特例の適用を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。

買い換え特例の要件

本特例も他の特例同様、確定申告をする必要があります。その確定申告に必要な書類は下記の通りです。

買い換え特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

必要書類の多さに困惑されるかもしれません。基本的には「買い換え特例を受けるための要件をクリアしているか否かを証明するための書類が必要」となっています。必要な時に参照する程度で構いません。

4．まとめ

いかがでしたでしょうか。

マイホームの譲渡所得に対する課税の特例はとても有難い制度ではあるのですが、非常にややこしく難解です。一度で理解し覚えることなどまず不可能でしょう。でも安心してください。そもそも覚える必要はありません。必要な時に必要な特例の要件や確定申告時の必要書類を参照すれば良いだけです。

ただし、それぞれの特例の併用の可否だけは覚えておいて損はないと思います。「これとこれは併用できるな」「これは併用できないはず」というイメージです。

念のため一覧表を作成しましたが、「3,000万円の特別控除と10年超所有の軽減税率は併用可」「買い換え特例は他の特例と併用不可」という事をお伝えしたかっただけです。一覧表の存在意義が一瞬にして無くなった気がしますが…

また、買い換え特例に関しては「平成29年12月31日までにマイホームを売却」という期限が設定されていますのでご注意ください。この記事は平成30年2月に作成しましたので、マイホームを売却されても買い換え特例は適用されません。今後、制度の延長や税制改革があれば話は変わってきますが。

最後までお読み頂きましてありがとうございました。