• このエントリーをはてなブックマークに追加
2018.02.20  

「マイホームを売却したら利益が出た」=税金を支払う必要はあるの?

マイホームの売却益に税金は必要なのか?

不動産の売却益には税金が掛かります。マイホームも不動産の1つです。マイホームを売却して利益が出たら税金を支払う必要があります。「利益あるところに税金アリ」です。

しかし、マイホームの売却益には特例があります。「マイホームの売却益に対する課税は出来る限り抑えよう」という趣旨のもと主に3つの特例が用意されています。 この特例が適用される場合には支払うべき税金が圧縮されます。マイホームを売却するほとんどの方が税金を支払う必要が無くなります。ビックリするほど利益が出てしまった方はある程度の税金を支払う必要はありますが、それでもマイホームとマイホーム以外の不動産の売却益とでは税金額に大きな差があります。

今回は、

  • 居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産を売却した場合の買い換え特例

この3つの特例を紹介します。紹介しますと言っても特例の名前を記載しただけで大多数の方を置き去りにしてしまう可能性があります。なのでまずは、私なりにそれぞれの特例を言い換えます。

  • マイホームを売却して利益が出ても3,000万円までなら税金を払わなくていいよ!
  • 10年以上住んだマイホームを売却して利益が出た場合には税率を下げてあげるよ!
  • マイホームを売却して利益が出てもそのお金で新たなマイホームを買ったら利益に対する税金は払わなくていいよ!

これなら「ちょっと読んでみようかな」と思って頂けるでしょうか。「ニュアンスが違う!」などのお叱りの言葉はあるかもしれませんが、そこは目をつぶって頂ければ嬉しいです。

1.居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例

個人の方がマイホームを売却して利益を得た場合、通常であれば所得税住民税を支払う必要があります。しかし、そもそもマイホームは利益を得るために購入するものではありません住むために購入するものです。利益を得るための行為とは明確に区別する必要があります。

さらに、かなり昔に購入しているマイホーム(特に土地)は価格が高騰している事がほとんどです。価格が高騰しているということは、それだけマイホームを売却した際に売却益が生じる可能性が高いという事になります。そのような場合に売却益に対して税金を課してしまうと、多額の税金を支払う必要が生じてしまいます。

このような事態を避けるために、一定の要件を満たすマイホームの売却においては譲渡所得から3,000万円を控除してよい、という特例が設けられています。「控除」という言葉は少し難しいですが、この特例を言い換えると「売却による利益が3,000万円以下なら税金は支払わなくてよい」ということになります。

  • 2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で譲渡⇒3,000万円の譲渡益については課税なし
  • 3,000万円で購入したマイホームを8,000万円で譲渡⇒8,000万円-3,000万円(購入費)-3,000万円(特別控除)=2,000万円についてのみ課税

※話をカンタンにするために減価償却費や他の費用については考慮しておりません。ご了承ください。

譲渡所得が3,000万円以上の場合には、特別控除が適用されても3,000万円以上の部分に対して課税されます。「ちょっと儲けすぎ」という事なのでしょうか。この場合には諦めて税金を支払ってください。しかし、その場合でも後ほど登場しますが、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」が適用されるのであれば税率が軽減されますし、そもそも3,000万円の特別控除ではなく「特定の居住用財産を売却した場合の買い換え特例」を利用すれば、今回の譲渡益に対する課税を0にすることが可能です。「今回の」という点がキーポイントです。この点に関しては後ほど触れます。

※なお、譲渡所得が3,000万円未満の場合、控除しきれなかった差額分を他の所得から控除するようなことは出来ません。

もちろん、この3,000万円の特別控除の適用を受けるにはクリアすべき要件があります。

  1. 自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
  2. 本特例の適用を前年・前々年に受けていないこと
  3. 「買い換え特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
  4. 譲渡したマイホームに関して収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと
  5. 譲渡する相手が親族や特別な関係者でないこと
  6. マイホームを譲渡した年に住宅ローン控除を受けていないこと

それぞれの要件について下記で詳しくみていきましょう。

3,000万円の特別控除の特例の要件

Ⅰ.自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
ⅰ.単身赴任などで所有者がマイホーム以外の他の家に居住していても、生計を共にする親族がマイホームに居住しており、かつその事由が解消された場合にはマイホームに戻ると認められる場合には所有者自信が居住しているものとみなされます。
ⅱ.居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する必要があります。災害により家屋が無くなってしまった場合には、その災害の起こった日から3年目の12月31日までにその敷地を譲渡する必要があります。災害以外の場合で家屋を取り壊した場合(敷地のみを譲渡する場合など)は、住まなくなった日から3年目の12月31日までの譲渡するのと同時に家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結する必要があります。その間に敷地を他の用途に利用してはいけません(土地を貸し出して利益を得るなど)。
ⅲ.敷地の一部のみの譲渡、家屋を所有したままで敷地のみを譲渡する場合には本特例は適用されません。
Ⅱ.本特例の適用を前年・前々年に受けていないこと
本特例は3年に1度しか利用できません。
Ⅲ.「買い換え特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
重複した適用は認められていません。唯一「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」とは併用できます。
Ⅳ.譲渡したマイホームに関して「収用等の場合の特別控除」など他の特例を受けていないこと
Ⅴ.譲渡する相手が親族や特別な関係者でないこと
譲渡の相手が配偶者や直系血族・親族の場合には、3,000万円の特別控除を悪用した脱税の可能性も否定できません。
Ⅵ.マイホームを譲渡した年に住宅ローン控除を受けていないこと
こちらも重複適用は認められていません。本特例適用後の翌年及び翌々年に住宅ローンを利用し新たなマイホームを購入したとしても、住宅ローン控除は利用出来ません。

いかがでしょうか。読んでいるだけで頭が痛くなり吐き気を催すかもしれません。でもダイジョウブです。これらの要件は覚えておく必要はありません。必要な時に参照していただく程度で構いません。

また、この3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるためには確定申告を行う必要があります。確定申告は譲渡した翌年の2月16日から3月15日の1か月間の間に行ってください。

3,000万円の特別控除の特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

必要書類一覧
必要書類 入手場所 備考
譲渡所得の内訳書(確定申告書付兼計算明細書)〔土地・建物用〕 税務署 国税庁HPからも
入手可
住民票の写し 市区町村役場 マイホーム売却日から2か月を経過した後に
交付を受けた住民票の写し
売却したマイホームの所在地を管轄する
市区町村長からの交付

※マイホームの売買契約日の前日において、「マイホームを売却した人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地が異なる」場合などの特別な事情がある場合には、「戸籍の除票の写し」「削除された戸籍の除票の写し」などマイホームを売却した人がそのマイホームに居住していたことを明らかにするための書類が必要になります。

2.所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

不動産の譲渡所得は分離課税となっていますので、給与所得や事業所得・雑所得などとは合計せずに分離して税金を計算する必要があります。一般的な不動産の譲渡所得に対する税率は、

  • 所有期間5年未満(短期)の税率:39.63{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(所得税:30.63{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、住民税:9{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})
  • 所有期間5年超過(長期)の税率:20.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(所得税:15.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、住民税:5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

※上記税率に「復興特別税:2.1{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}」は考慮しておりません

まさかの税率約40%!不動産の短期譲渡には気を付けて!

所有期間が5年未満の場合の譲渡所得に対する税率は約40{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}です。5年未満での不動産の売却は絶対に避けましょう。

上記は一般的な不動産の譲渡所得に対する税率ですが、マイホームを売却した際の譲渡所得に限っては更に優遇された税率の適用を受けることが可能です。こちらの特例も「10年超所有している」などの要件をクリアする必要がありますが、税率は

  • 6,000万円までの譲渡所得に対する税率:14.21{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(所得税:10.21{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、住民税:4{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})
  • 6,000万円以上の譲渡所得に対する税率:20.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(所得税:15.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}、住民税:5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})

※全く関係ありませんが、所得税率は小数点以下まであるのに住民税は小数点以下が全く無いのはなぜでしょうか。ちょっと「んっ!?」と思っただけですので気にしないでください。

この「10年超所有の軽減税率」は先ほどの「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。例えば、10年超所有していたマイホームの譲渡所得(売却益)が1億円あると仮定すると、

  1. 譲渡所得:3,000万円以下の部分⇒課税なし(3,000万円の特別控除
  2. 譲渡所得:3,000万円~9,000万円の部分⇒税率:14.21{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(10年超所有の軽減税率
  3. 譲渡所得:9,000万円超の部分⇒税率:20.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}(5年超の長期譲渡所得

上記のように課税されます。まずは譲渡所得3,000万円の部分までが控除され、その後の譲渡所得の残額に対して今度は6,000万円までの部分までに10年超所有の軽減税率が適用されます。つまり、合計で9,000万円までの部分に関して2つの特例が適用されることになるのです。

10年超所有の軽減税率の特例の要件

  1. 自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
  2. 本特例の適用を前年・前々年に受けていないこと
  3. 「買い換え特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
  4. 譲渡したマイホームに関して収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと
  5. 譲渡する相手が親族や特別な関係者でないこと
  6. マイホームを譲渡した年に住宅ローン控除を受けていないこと
  7. 譲渡した年の1月1日において、譲渡したマイホーム及び敷地の所有期間が10年を超えていること

3,000万円の特別控除の特例と同様の要件が非常に多いです。なので、併用可能になっているのかもしれませんが。要件を下記で詳しくみていきます。

Ⅰ.自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
ⅰ.単身赴任などで所有者がマイホーム以外の他の家に居住していても、生計を共にする親族がマイホームに居住しており、かつその事由が解消された場合にはマイホームに戻ると認められる場合には所有者自信が居住しているものとみなされます。
ⅱ.居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する必要があります。災害により家屋が無くなってしまった場合には、その災害の起こった日から3年目の12月31日までにその敷地を譲渡する必要があります。災害以外の場合で家屋を取り壊した場合(敷地のみを譲渡する場合など)は、住まなくなった日から3年目の12月31日までの譲渡するのと同時に家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結する必要があります。その間に敷地を他の用途に利用してはいけません(土地の賃貸など)。
ⅲ.敷地の一部のみの譲渡、家屋を所有したままで敷地のみを譲渡する場合には本特例は適用されません。
Ⅱ.本特例の適用を前年・前々年に受けていないこと
本特例は3年に1度しか利用できません。
Ⅲ.「買い換え特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
重複した適用は認められていません。唯一「3,000万円の特別控除の特例」とは併用できます。
Ⅳ.譲渡したマイホームに関して収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと
Ⅴ.譲渡する相手が親族や特別な関係者でないこと
譲渡の相手が配偶者や直系血族、親族の場合には、3,000万円の特別控除を悪用した脱税の可能性も否定できません。
Ⅵ.マイホームを譲渡した年に住宅ローン控除を受けていないこと
こちらも重複適用は認められていません。本特例適用後の翌年及び翌々年に、住宅ローンを利用し新たなマイホームを購入したとしても住宅ローン控除は利用出来ません。
Ⅶ.譲渡した年の1月1日において、譲渡したマイホーム及び敷地の所有期間が10年を超えていること
この10年超の所有が最も重要な要件と言えるかもしれません。長期で所有した方への軽減税率ですし。

10年超所有の軽減税率の特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

必要書類一覧
必要書類 入手場所 備考
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕 税務署 国税庁HPからも
入手可
売却した居住用家屋などの登記事項証明書 法務局
住民票の写し 市区町村役場 マイホーム売却日から2か月を経過した後に
交付を受けた住民票の写し
売却したマイホームの所在地を管轄する
市区町村長からの交付

※マイホームの売買契約日の前日において「マイホームを売却した人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地が異なる場合」などの特別な事情がある場合には「戸籍の除票の写し」「削除された戸籍の除票の写し」など、マイホームを売却した人がそのマイホームに居住していたことを明らかにするための書類が必要になります。

3.特定の居住用財産を売却した場合の買い換え特例

現在住んでいるマイホームを売却してその売却益で新たなマイホームを購入する場合、売却したマイホームから売却益が生じることも多々あるかと思います。このような場合も不動産売却の譲渡所得となりますので、税金を支払う必要があります。

しかし、この場合もそうですが、利益を得るためにマイホームを売却しているわけではありません。また「税金を支払ったからマイホーム購入資金が足りなくなった」というように困窮してしまう方が生じる可能性も否定できません。

このような状況を避けるために、現在住んでいるマイホームを売却して新たなマイホームに買い替える場合には譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる、という制度が創設されました。「将来に繰り延べる」とは、「将来、買い換えたマイホームを売却した時まで課税を先延ばしにする」という事です。あくまで課税の先延ばしであり、課税されなくなるわけではありませんのでご注意下さい。

また、譲渡所得が全額将来に繰り延べられるのは、

  • 売却価格≦買い換え価格

の場合であり、

  • 売却価格>買い換え価格

の場合には下記で計算された譲渡所得に対して課税(長期譲渡所得の税率:20.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8})されます。

  • ①収入金額=売却価格-買い換え価格
  • ②譲渡所得=①-(売却したマイホームの取得費+譲渡費用)×(①÷売却価格)

例えば、1億円でマイホームを売却して(取得費不明、譲渡費用:500万円)5,000万円のマイホームを購入した場合には、

  • ①収入金額=1億円―5,000万円=5,000万円
  • ②譲渡所得=5,000万円-(1億円×5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}+300万円)×(5,000万円÷1億円)=5,000万円―400万円=4,600万円
  • 4,600万円×20.315{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}=9,344,900円

※取得費が不明の場合には「売却価格×5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}」で計算することが認められています。

上記の税金を支払う事になります。

この買い換え特例の適用を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。

買い換え特例の要件

  1. 自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
  2. マイホームを売却した年の前年・前々年に「3,000万円の特別控除の特例」「10年超所有の軽減税率の特例」「譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。
  3. 売却したマイホームと買い換えたマイホームが日本国内にあり、売却したマイホームについて「収用等の場合の特別控除」など他の課税特例の適用を受けていないこと
  4. 売却代金が1億円以下であること
  5. 売却した人の居住期間が10年以上、かつ、売却した年の1月1日において売却したマイホームとその敷地の所有期間がともに10年以上であること
  6. 買い換えるマイホームの床面積が50㎡以上、買い換える敷地の面積が500㎡以下
  7. マイホームを売却した年の前年から翌年の3年間の間にマイホームを買い替えること
  8. 中古耐火建造物に買い換える場合には、築年数が25年以内のものであること。一定の耐震基準を満たす場合には築年数の制限なし
  9. 売却する相手が親族や特別な関係者でないこと
Ⅰ.自分が住んでいるマイホーム(敷地又は借地権も含む)の譲渡
居住していた家屋又は居住しなくなった家屋を取り壊した場合には、下記3要件をすべて満たす必要があります。
ⅰ.マイホームを取り壊した年の1月1日において敷地の所有期間が10年超
ⅱ.敷地の売買契約がマイホームの取壊し日から1年以内に締結され、かつ居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
ⅲ.マイホーム取壊し日から売買契約締結日まで、その敷地を他の用途(貸駐車場など)で利用しないこと
Ⅱ.マイホームを売却した年の前年・前々年に「3,000万円の特別控除の特例」「10年超所有の軽減税率の特例」「譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。
本特例は他の特例とは併用できません。
Ⅲ.売却したマイホームと買い換えたマイホームが日本国内にあり、売却したマイホームについて「収用等の場合の特別控除」など他の課税特例の適用を受けていないこと
Ⅳ.売却代金が1億円以下であること
Ⅴ.売却した人の居住期間が10年以上、かつ、売却した年の1月1日において売却したマイホームとその敷地の所有期間がともに10年以上であること
Ⅵ.買い換えるマイホームの床面積が50㎡以上、買い換える敷地の面積が500㎡以下
Ⅶ.マイホームを売却した年の前年から翌年の3年間の間にマイホームを買い替えること
居住開始時期は、
①売却した年、若しくはその前年に新たなマイホームを取得⇒売却した年の翌年12月31日までに居住
②売却した年の翌年に新たなマイホームを取得⇒取得した年の12月31日までに居住
Ⅷ.中古耐火建造物に買い換える場合には、築年数が25年以内のものであること。一定の耐震基準を満たす場合には築年数の制限なし
Ⅸ.売却する相手が親族や特別な関係者でないこと

本特例も他の特例同様、確定申告をする必要があります。その確定申告に必要な書類は下記の通りです。

買い換え特例の適用を受けるための確定申告に必要な書類

必要書類一覧
必要書類 入手場所 備考
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕 税務署 国税庁HPでも
入手可
売却した居住用財産等の登記事項証明書 法務局
買い換えた居住用財産等の登記事項証明書
売買契約書の写しなど
法務局及び売主
住民票の写し又は戸籍の附票の写し(売却資産用) 市区町村役場 売却した資産の所在地を管轄する市区町村長
から交付を受けた除票住民票
(売却した日から2か月を経過した日以後に
交付を受けたもの)。
又は、10年以上の居住期間を証明するための
戸籍の附票など。
住民票の写し
(買換資産用)
市区町村役場 買い換えた資産の所在地を管轄する
市区町村長から交付を受けたもの
売却代金が1億円以下であることを
証明するもの
売主 契約書など
買い換えた居住用財産の築年数が
25年以内であることを証明する書類
売主 耐火建造物の中古住宅の場合
耐震基準適合証明書などでも問題なし

必要書類の多さに困惑されるかもしれません。基本的には「買い換え特例を受けるための要件をクリアしているか否かを証明するための書類が必要」となっています。必要な時に参照する程度で構いません。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。

マイホームの譲渡所得に対する課税の特例はとても有難い制度ではあるのですが、非常にややこしく難解です。一度で理解し覚えることなどまず不可能でしょう。でも安心してください。そもそも覚える必要はありません。必要な時に必要な特例の要件や確定申告時の必要書類を参照すれば良いだけです。

ただし、それぞれの特例の併用の可否だけは覚えておいて損はないと思います。「これとこれは併用できるな」「これは併用できないはず」というイメージです。

各種特例の併用可否一覧
  3,000万円特別控除 10年超所有軽減税率 買い換え特例
3,000万円特別控除
10年超所有軽減税率
買い換え特例

念のため一覧表を作成しましたが、「3,000万円の特別控除と10年超所有の軽減税率は併用可」「買い換え特例は他の特例と併用不可」という事をお伝えしたかっただけです。一覧表の存在意義が一瞬にして無くなった気がしますが…

また、買い換え特例に関しては「平成29年12月31日までにマイホームを売却」という期限が設定されていますのでご注意ください。この記事は平成30年2月に作成しましたので、マイホームを売却されても買い換え特例は適用されません。今後、制度の延長や税制改革があれば話は変わってきますが。

最後までお読み頂きましてありがとうございました。


  • このエントリーをはてなブックマークに追加