突然ですが、マイホーム欲しいですか？
日本では「いつかはマイホームを！」という考え方は根強いです。私は賃貸派なので特にマイホームにこだわりはないです。捨てるくらいのお金があれば別ですけど。。。
住宅展示場に足を運べば、まあ立派な豪邸が立ち並んでいます。
あれ、ズルくないですか。買う気のない人間を買う気にさせますよね。住宅ローンが頭の中をチラつきます。見事に彼らの戦略にはまっているようです。なので出来る限り足を運ばないようにしてます。
私、ローンとか負債とか嫌いなのでマイホーム購入には非常に後ろ向きです。もちろんそもそも現金が無いことが一番の理由ですが。しかし、実はもう1点マイホーム購入を躊躇してしまう理由があります。みなさんはこんな話を聞いたことがありませんか。購入したマイホームの資産価値は「22年後には0になる」という事を。
目次
1．木造住宅の資産価値は22年で「0」の意味
新築住宅は購入直後から資産価値が下落し始めます。特に木造住宅においては1年で5％の資産価値が下落することになっています。建物の価格が3,000万円であれば、1年後には2,862万円、2年後には2,724万円ということになります。
もちろん、20年後に資産価値が0になるからと言っても住めなくなるわけではありません。しっかりと修繕やメンテナンスをしている住宅であれば、余裕で住めます。何の問題もありません。資産価値と使用価値は全くの別物です。
この話をよくよく考えてみると、おかしなことになります。
住宅ローンって35年で組むのが普通ですよね。でも木造住宅の資産価値は22年で0。つまり、住宅ローンの返済途中に住宅の価値はなくなってしまっているのです。もちろん、土地の資産価値は変わらないので（不動産市場の状況によっては変わりますが）全くの無価値とは言えませんが、建物の資産価値は0です。私たちは資産価値の無いものに借金をしてまでお金を払っていることになってしまうのです。
2．何を根拠にこんなことを言っているのか
「22年で木造住宅の資産価値は0」←これは木造住宅の耐用年数、つまり「木造住宅は法令上いつまで利用できるとみなすのか」という考え方から定められているようです。「税法に基づく財務省令上の耐用年数22年」を参考にして木造住宅の経済的耐用年数が設定されているのです。
自分で書いていながら難しすぎてよく分かりませんが、1つだけ私にも分かったことがあります。「木造住宅の資産価値は22年で0」は「税法」から導き出されているという事をです。「住宅はいつまで利用できるのか？」という根本的な話を無視して、税金全般を規定している税法を援用しているのです。「はっ！？」って思いません。何で法律で住宅の実耐用年数を決められなければいけないんだと。しかも「税法」です。せめて建築基準法とかにしてくれと言いたいです。
この話、「便宜上そうするしかなかった」というだけでは済まされない事態を引き起こしています。なぜなら、実際の中古戸建の売買でも上記の考え方が根付いてしまっているのです。例えば築25年の戸建住宅を売りたい場合に業者に仲介をお願いをすると「築25年すか！？それじゃあ建物の価値はないから土地の価値だけでしか買えませんよ！」という話が普通にあります。この対応、上記の考え方に基づいたものなのです。
3．なぜ税法を根拠にしなければいけないのか
ビックリすることに「他に根拠がないから」税法を根拠にしているらしいです。もうここまでくると意味不明です。何かを逸脱してます。どこに向かっているのかさえ分からなくなります。
確かに税金は国を運営していく上で必要不可欠なものです。そして、その税金を徴収するための根拠となる「税法」の重要性も認識しているつもりです。税法も法律です。法律は国民の代表機関である国会で制定されます。政治家の皆さんが議論の末決めていらっしゃるのです。文句を言うつもりは毛頭ありません。
しかし、木造住宅の資産価値が「他に根拠がないから」という消去法により決められることにはどうしても納得が出来ません。税法上の規定に中古住宅の市場価値が連動してしまい、市場での中古住宅の価値の減少を招いてしまっています。
このような消極的な根拠の設定ではなく積極的に住宅の資産価値を評価できる仕組みの策定が急務であることは言うまでもありません。
4．まとめ
いかがでしたでしょうか。
木造住宅はしっかりとメンテナンスを行えば50年以上は問題なく住めます（※新耐震基準に合致していればですが）。実際に木造住宅の平均寿命は約65年である、という研究結果もあるくらいです。
税法上の耐用年数22年と実験結果の65年。今後はこの間を埋めていく努力が必要になります。この間を埋めることが出来れば、中古戸建の市場価値は増加するでしょう。もちろん、非常に大変な作業になります。国・金融機関・不動産関係各社が連携して問題解決に当たらなければいけないでしょう。
しかし、今後の中古住宅市場の活性化を考えるのであれば、確実に必要な取り組みであると私は考えます。
最後までお読み頂きましてありがとうございました。
