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2017.09.20   2018.04.06

利回り検証!私なら熊本の新築超高級マンションは〇〇万円で購入する!

眺望の良い高級マンション

お金持ちしか買えないやつなのでしょうか。

 

2019年夏以降に熊本の桜町という場所に新たなランドマーク施設が誕生します。

バスターミナルを中心として、オフィス・ホテル・シネコン・飲食店・物販店の他に公共施設なども計画されているようです。その中でも特に目を引くのが、高級分譲マンション

 

その名も

「ザ・熊本ガーデンズ」

 

恐らく「この優雅で気品あふれる空間をあなたのお庭として利用してください」ということなのだろうと勝手に想像します。私が不用意に近づいてよい施設ではないようです。

 

 

この高級マンション、以前より気になっていました。なのでネットでよく検索をしてました。

念のため言っておきますが、買う気はありません。そもそもお金がありません。あるのは夢と希望だけです。

 

マンションに関する一通りの情報は入手することができましたが、どうしても1つだけ入手できない情報がありました。

 

このマンション、いったいいくら払えば買えるのか?

 

そして、毎日の日課としてザ・熊本ガーデンズのHPを見ていたある日、私に衝撃が走りました。

HPにデカデカと

 

完売御礼

 

と記載されていました。ちなみに私には価格すら知らされていません…。

なるほど、そういうことでしたか。

この超高級マンションは、

 

お金持ち(=現金で買えちゃう)にしか情報がいかない類のマンション

 

であったのです。1人で勝手に情報に踊らされていたようです。

もちろん3LDKで3,000~4,000万円で買えるレベルのマンションではないことは分かっていました。

だがしかし、いったいいくら出せば買えるのでしょうか。

 

立地と施設概要、また分譲マンションの仕様から考えると、実際に住むという方の他に投資用として購入される方もいらっしゃるでしょう。

 

なので、誠に勝手ではございますが、私が投資用として購入する場合はいくらまで出せるのかを下記で検証していきたいと思います。

 

本当に勝手に計算をするだけです。価格を教えてもらえなかった腹いせではありません。

 

前提条件は

3LDKの23坪を投資用として購入する

です。あまり深入りはせずサクッと計算をしてみましょう。

1.想定賃料

まずは想定賃料を計算してみましょう。

恐らく熊本の賃料相場の上限を超えてくるだろうとの予想から、熊本でのMAX賃料を調べてみたところ、

 

25坪 25万円⇒1万円/坪

 

がMAXでした。この物件、確かに場所は良いですが賃料がダントツでした。

「だから借り手がつかないんじゃ…」と思わなくもありませんが、その点は今は関係ありません。

 

しかし、ここまで高い物件があるとは想定していませんでした。

この1万円/坪を超えてくるのかどうか不安になってきましたが、とりあえず賃料は同額の1万円/坪で設定してみます。

 

儲けすぎたお金

2.想定利回り

次に熊本での区分所有マンションの利回りです。

1棟売りのマンションでは6%台での取引もあるようです。先日、利回り5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}前半で売りに出ている1棟物件がありました。物件の規模は大きいのですが、はたして5{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}前半で売れるのでしょうか。

私は買いません。お金もありません。

 

熊本の区分所有マンションの平均利回りと調べると10{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}を遥かに超えますが、平均築年数も25~30年なので参考になりません。

1棟マンションの利回りとの兼ね合い、また私が投資するのであればこの利回りは欲しい、という観点からはじき出された数字は、

 

8{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}

 

です。なので今回は8{9b6a60116f1ce4138cb916d038a564d83dd1a941c3c2e5ff8f9a4f78ff99e0c8}で計算をします。

3.私が投資用として購入したい価格

想定賃料と想定利回りさえ分かれば価格は計算できます。まずは月額賃料収入を年の賃料収入にします。

 

23坪×1万円×12ヶ月=276万円

 

この年賃料収入を希望利回りで割り戻します。

 

276万円÷0.08=3,450万円

 

 

恐れていた不足の事態が起きてしまいました…。計算をしてみたところ、

 

それほどパッとしない一般的と言えば一般的な価格

 

がはじき出されてしまいました。

 

これはオカシイ。もう少し条件をよくする必要があります。

今度は1.2万円/坪・想定表面利回り6%と条件を変えてもう1回計算してみます。

 

1.2万円×23坪×12ヶ月÷6%=5,520万円

 

これです。やっとそれらしい数字が出てきました。投資用として購入を検討するのであればこの辺りの数字が妥当ではないでしょうか。

最初の私の計算は私の強い気持ちが乗り移ったものです。言い換えれば、

 

3,450万円で売ってください!

 

この事は誰にも言わないでください。

新築マンションの販売

まとめ

みなさま、勘違いしないでください。

上記の数字はあくまで私が投資用で購入を検討した場合の価格です。

「このマンションに絶対住みたい!」と思われる方は、もちろんこの価格以上の価格でも購入されるでしょう。1億円という数字も見えてくるかもしれません。

 

ザ・熊本ガーデンズは熊本城のおひざ元に建設されます。

ご存知の通り、熊本城は熊本地震という未曽有の大災害で修復までに数十年も掛かる被害を負いました。

その熊本城の復興を眼下に捉えながら生活をするという空間は、何にも代えがたい貴重な時間であることは間違いありません。

ひょっとしたらお金で判断すること自体が間違っているのかもしれません。

 

 

もし2019年夏以降に熊本に来られる機会がある方はぜひ新ランドマーク施設に遊びに来てください。

 

私は恐れ多いので、1年に1回くらい遊びに行かせて頂こうと思っています。

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